小區(qū)電梯維修難、維修資金難提取、老破小安全隱患大……隨著我國(guó)住房市場(chǎng)從增量時(shí)代步入存量時(shí)代，居民住房需求從“有沒(méi)有”變?yōu)椤白〉煤谩�，房屋質(zhì)量及安全問(wèn)題的重要性開(kāi)始凸顯。
近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制，上海等22個(gè)城市目前正在開(kāi)展試點(diǎn)。
未來(lái)房屋也要“養(yǎng)老”？具體怎么做、錢從哪里來(lái)、對(duì)業(yè)主有何影響？受到廣泛關(guān)注。
實(shí)際上，當(dāng)前我國(guó)針對(duì)房屋公共部位及設(shè)施的維護(hù)改造，已有現(xiàn)行的“住宅專項(xiàng)維修資金”制度，自商品房改革后，便設(shè)立了這筆專項(xiàng)資金，業(yè)主在購(gòu)房時(shí)已繳納。但是，現(xiàn)行的住宅專項(xiàng)維修資金存在諸多痛點(diǎn)：資金體量小、提取程序繁瑣、續(xù)繳制度難落實(shí)等，住房安全問(wèn)題亟待補(bǔ)齊短板。
如今政策提及的房屋養(yǎng)老金，目的便是為公共安全提供“托底”。業(yè)內(nèi)表示，當(dāng)下建設(shè)重點(diǎn)是養(yǎng)老金“公共賬戶”，款項(xiàng)來(lái)自于公共資金，由地方政府探索資金籌集渠道；房屋養(yǎng)老金與個(gè)人有關(guān)的部分，也即現(xiàn)行的住房專項(xiàng)維修資金，養(yǎng)老金公共賬戶不會(huì)加重業(yè)主額外負(fù)擔(dān)。
“公共賬戶的資金來(lái)源是各界關(guān)注重點(diǎn)，按一定比例計(jì)提項(xiàng)目土地出讓金、維修資金的增值收益、財(cái)政補(bǔ)貼、創(chuàng)設(shè)配套金融產(chǎn)品等或是重要探索方向�！敝兄秆芯吭菏袌�(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示。
22個(gè)城市正在開(kāi)展試點(diǎn)
“告別過(guò)去幾十年大規(guī)模新增建設(shè)，房屋同進(jìn)入中年的生命體是一樣的，也進(jìn)入了需要體檢、養(yǎng)老和通過(guò)保險(xiǎn)增加養(yǎng)老金的時(shí)代�！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
近日，“房屋養(yǎng)老金”成為熱詞。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)近日表示，要研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。
8月20日，上海市市長(zhǎng)龔正就房屋安全管理也稱，截至2023年底，上海市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過(guò)7.6億平方米，大量房屋開(kāi)始步入“中老年”，上海將探索實(shí)施三項(xiàng)制度。一是房屋定期體檢制度，二是房屋安全保險(xiǎn)制度，三是房屋養(yǎng)老金制度，今年先在浦東等區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)，明年將在全市范圍推開(kāi)。
住房也要體檢、養(yǎng)老、交保險(xiǎn)？各界一時(shí)議論紛紛，網(wǎng)友甚至擔(dān)心未來(lái)是否要“多交一筆錢”。
實(shí)際上，房屋養(yǎng)老金等制度的提法并非今年才出現(xiàn)，自2022年來(lái)便已頻繁出現(xiàn)在官方文件、會(huì)議、講話中。2023年以來(lái)，住建部方面更是多次公開(kāi)表態(tài)，要研究建立房屋養(yǎng)老金制度。
2023年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹便曾發(fā)表署名文章提出，住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時(shí)期，城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，要研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。
各地也早已展開(kāi)房屋養(yǎng)老金制度的相關(guān)探索。比如，年初青海省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳曾發(fā)文表示，鼓勵(lì)各地在公租房、保障性租賃住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等城鎮(zhèn)保障性安居工程項(xiàng)目開(kāi)展房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)“三項(xiàng)制度”探索試點(diǎn)。山東省的煙臺(tái)、濟(jì)寧、青島等市也在探索上述制度。
據(jù)住建部方面信息，目前已有上海等22個(gè)城市正開(kāi)展房屋養(yǎng)老金相關(guān)試點(diǎn)。
房屋養(yǎng)老金等制度的建立有其必要性。李宇嘉表示，過(guò)去我們過(guò)分重視房屋新增建設(shè)，特別是解決居住空間和有沒(méi)有房子的需求，對(duì)住房配套設(shè)施及時(shí)補(bǔ)短板、解決安全隱患等程度不夠，很多城市進(jìn)入高度城市化階段后，一些短板和漏洞迫切需要補(bǔ)上。
“像中老年的人一樣，需要先體檢發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，缺什么補(bǔ)什么。但是，靠物業(yè)維修基金為主的資金很難應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)入中老年階段、老齡化階段到來(lái)所需要的養(yǎng)老金。因此，迫切需要對(duì)房屋養(yǎng)老所需要的資金來(lái)源制度安排機(jī)制建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)籌安排�！崩钣罴畏Q。
為保障房屋安全“兜底”
我國(guó)關(guān)于住宅的維修、更新、改造，實(shí)際上已有一項(xiàng)固有“資金池”——住宅專項(xiàng)維修資金。
據(jù)住建部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，房屋專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。這筆資金，通常在居民購(gòu)房時(shí)便已繳納，從2004年開(kāi)始，住宅專項(xiàng)維修資金已是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)必須繳納的費(fèi)用。
上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院一份報(bào)告指出，目前，全國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余超過(guò)1萬(wàn)億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過(guò)百億元。從《物權(quán)法》《民法典》看，住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行管理，但各小區(qū)情況不一，目前基本上由政府部門進(jìn)行“代管”。
在已有住宅專項(xiàng)維修資金制度的情況下，為何要探索新的房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)制度？
華創(chuàng)證券曾發(fā)表研報(bào)表示，一方面，部分地區(qū)的老舊房屋體量大，但住宅專項(xiàng)維修資金體量小，難以滿足房屋維修需求。以南京為例，南京建成投入使用15年以上的房屋中，住宅的套數(shù)、面積，分別占總量的42.15%、36.52%。但其中，有約30%的房屋由于種種原因未歸集維修資金，即使已經(jīng)歸集維修資金且當(dāng)前有結(jié)余的老舊小區(qū)，有28%的小區(qū)余額低于10萬(wàn)元。
另一方面，受申請(qǐng)動(dòng)用程序繁瑣等因素影響，當(dāng)前住宅專項(xiàng)維修資金的提取率較低。2022年底，北京商品住宅專項(xiàng)維修資金提取率不足10%；2019年底，山東的提取率只有3.3%。
此外，2004年的“房改房”和部分商品房，并沒(méi)有繳存住宅專項(xiàng)維修資金；2004年左右的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房因價(jià)格較低，住宅專項(xiàng)維修資金繳存基數(shù)低，部分小區(qū)余額較低，資金籌續(xù)也存在困難。
因此，建立房屋養(yǎng)老金制度，便是意在補(bǔ)齊上述問(wèn)題的短板，為保障房屋安全進(jìn)行制度性兜底。
浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬表示，盡管我國(guó)建立了購(gòu)房者按建安成本5～8%繳納房屋維修基金的制度，并在保障小區(qū)公共部位日常維護(hù)和電梯等設(shè)施更新中發(fā)揮了重要作用，但因數(shù)量十分有限，已難以滿足城市房屋安全維護(hù)和老舊小區(qū)更新需要。
“近年來(lái)各地政府都在積極探索建立房屋養(yǎng)老金，城市政府通過(guò)地方財(cái)政補(bǔ)貼一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些、住房公積金增值收益分配一點(diǎn)、原公房出售資金等多渠道歸集，探索建立一個(gè)穩(wěn)定地能用于存量房安全體檢、安全管理、維修更新補(bǔ)助的資金池�！庇輹苑曳Q。
漸苒咨詢創(chuàng)始人、漸苒研究院首席研究員湯曉晨告訴第一財(cái)經(jīng)，近年來(lái)，多地發(fā)生房屋建筑本身問(wèn)題造成的事故。目前城鎮(zhèn)既有房屋數(shù)量已達(dá)高位，大量存量房屋面臨著結(jié)構(gòu)安全、設(shè)施設(shè)備老化等問(wèn)題。房屋養(yǎng)老金制度建立的出發(fā)點(diǎn)，是應(yīng)對(duì)房屋老化趨勢(shì)、提升居住品質(zhì)和安全，建立一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制。
公共賬戶不會(huì)造成個(gè)人負(fù)擔(dān)
如前文所述，當(dāng)下住房維修及安全管理，最大的問(wèn)題是“錢不夠”。從老舊房屋體檢，到出現(xiàn)問(wèn)題后的維修，現(xiàn)有資金池不能滿足日增的安全管理需求，住宅維修基金制度需要升級(jí)。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，未來(lái)房屋“養(yǎng)老”的資金來(lái)源，會(huì)有“三大支柱”�！叭缤瑐�(gè)人養(yǎng)老金制度由‘三支柱’、個(gè)人與公共賬戶構(gòu)成一樣，房屋養(yǎng)老金制度也應(yīng)該由幾個(gè)支柱構(gòu)成�！崩钣罴伪硎尽�
第一支柱，即專項(xiàng)維修基金，由全體業(yè)主在購(gòu)買新房時(shí)歸集和共同所有，進(jìn)入個(gè)人賬戶。第二支柱即公共賬戶，比如一定比例土地出讓金、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)，公共維修資金增值收益，公積金增值收益等。第三支柱是商業(yè)性質(zhì)的房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險(xiǎn)以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老補(bǔ)充。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛表示，這次建立的房屋養(yǎng)老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶。公共賬戶的款項(xiàng)來(lái)自公共資金，按照“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。
而房屋養(yǎng)老金需要個(gè)人承擔(dān)的，也即個(gè)人賬戶部分，實(shí)際上就是現(xiàn)行的住房專項(xiàng)維修資金。
上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)、研究員嚴(yán)榮表示，按照法律法規(guī)，“誰(shuí)擁有誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)使用誰(shuí)負(fù)責(zé)”，產(chǎn)權(quán)人是房屋安全第一責(zé)任人。但是房屋安全有外部性，可能會(huì)危及人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，產(chǎn)生隱患或造成損害的可能是公共部位或設(shè)施。如果沒(méi)有合適的制度安排，這類風(fēng)險(xiǎn)隱患很難及時(shí)消除。
“既然公共賬戶是針對(duì)公共部位帶來(lái)的公共安全問(wèn)題，資金來(lái)源自然要由公共部門來(lái)籌集，主要的來(lái)源包括城鎮(zhèn)土地出讓收益。”嚴(yán)榮表示，另外還可以來(lái)自于老舊小區(qū)改造資金以及其他財(cái)政資金。所以，當(dāng)前研究建立公共賬戶并不需要老百姓直接出錢。
湯曉晨對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，公共賬戶和個(gè)人賬戶的區(qū)別，主要是資金來(lái)源和使用范圍不同。公共賬戶資金主要來(lái)源于政府歸集、土地出讓金提取、老舊小區(qū)改造資金以及其他財(cái)政資金等，用于支持公共部位和公共設(shè)施的維修和改造，由政府在整體層面統(tǒng)籌，不針對(duì)具體的小區(qū)。個(gè)人賬戶資金，主要由業(yè)主按一定比例繳納，用于個(gè)人房屋的維修和改造，個(gè)人賬戶資金僅用于自身小區(qū)的維護(hù)。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，房屋養(yǎng)老金制度的建立，也將為房屋體檢、房屋保險(xiǎn)提供重要資金支持。此外，公共賬戶的資金來(lái)源也是各界關(guān)注的重點(diǎn)，按一定比例計(jì)提項(xiàng)目土地出讓金、維修資金的增值收益、財(cái)政補(bǔ)貼、創(chuàng)設(shè)配套金融產(chǎn)品等或是重要探索方向。
除了探索建立公共賬戶，基于住宅維修基金的個(gè)人賬戶，也需要更有效地運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)。當(dāng)下，已有城市推行了住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買電梯保險(xiǎn)制度改革，使用維修資金增值收益建立統(tǒng)籌賬戶，完善業(yè)主共同決策制度，在居委會(huì)監(jiān)督下，采取“公示無(wú)異議”的方式購(gòu)買電梯保險(xiǎn)，取得了較好效果。（來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）
