經(jīng)濟導(dǎo)報記者 段海濤
東阿阿膠（000423.SZ）7月5日晚披露，擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓公司在濟南、聊城擁有的部分房產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、車位使用權(quán)等，東阿阿膠表示此舉是為了進一步“瘦身健體、提質(zhì)增效”。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，盡管東阿阿膠購買上述房產(chǎn)的時間并不算晚，但部分房產(chǎn)還是出現(xiàn)了虧損的情況，濟南綠地繽紛城寫字樓5層評估價值竟然比賬面價值貶值25%。
另一方面，在實施藥品+健康消費品“雙輪驅(qū)動”模式下，東阿阿膠2023年延續(xù)了過去幾年的高增長態(tài)勢，歸母凈利潤自2019年以來首次突破10億元大關(guān)，聚焦主業(yè)已成為公司的戰(zhàn)略抉擇。
濟南部分房產(chǎn)出現(xiàn)評估虧損
據(jù)公告披露，東阿阿膠擬通過具有相關(guān)資質(zhì)的產(chǎn)權(quán)交易平臺，以公開掛牌轉(zhuǎn)讓的方式，首次掛牌價格以評估價值為底價，分批出售部分房產(chǎn)。
具體來看，東阿阿膠擬出售的房產(chǎn)包括聊城新東方名人苑住宅1套，面積179.86平方米；濟南綠地中央廣場住宅12套，面積1405.56平方米；濟南綠地中央廣場車位使用權(quán)12個，面積506.4平方米；濟南綠地繽紛城寫字樓第5層（共8間），面積1501.95平方米；濟南綠地繽紛城寫字樓第6層（共8間），面積1505.28平方米；濟南齊魯國際大廈寫字樓第7層4間房間，面積637.61平方米。
評估報告顯示，東阿阿膠上述擬出售房產(chǎn)在評估基準日2023年7月31日的賬面凈值為3728.22萬元，評估價值為4583.59萬元，較賬面凈值增值855.37萬元，增值率為22.94%。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，東阿阿膠上述擬出售房產(chǎn)中，住宅均出現(xiàn)了增值，但部分寫字樓出現(xiàn)了貶值，且貶值幅度不小。
具體來看，聊城新東方名人苑住宅賬面價值121.64萬元，評估價值206.57萬元，增值額84.93萬元，增值率69.82%。濟南綠地中央廣場12套住宅的賬面價值為835.19萬元，評估價值1659.27萬元，增值額824.08萬元，增值率98.67%；配套的12個車位賬面價值80.87萬元，評估值147.12萬元，增值額66.25萬元，增值率81.92%。
寫字樓方面，濟南綠地繽紛城寫字樓5層賬面價值1410.39萬元，評估值1044.06萬元，增值額-366.33萬元，增值率-25.97%；濟南綠地繽紛城寫字樓6層賬面價值1150.18萬元，評估值1046.38萬元，增值額-103.8萬元，增值率-9.02%。相對而言，濟南齊魯國際大廈7層的4個房間收益不錯，賬面價值129.95萬元，評估值480.19萬元，增值額350.24萬元，增值率269.52%。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者了解到，濟南綠地繽紛城位于濟南市槐蔭區(qū)齊州路2477號，2013年1月建成，東阿阿膠擁有的兩層房產(chǎn)中，5層目前處于閑置狀態(tài)，6層狀態(tài)為自用。評估報告還顯示，上述兩層房產(chǎn)的賬面原值為3150.39萬元，賬面凈值為2560.57萬元，比原值減少了近600萬元，評估值則在賬面凈值基礎(chǔ)上進一步貶值。
為了解東阿阿膠批量轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的目的，以及后續(xù)是否會繼續(xù)轉(zhuǎn)讓類似資產(chǎn)，經(jīng)濟導(dǎo)報記者7月8日致電東阿阿膠，但投資者聯(lián)系電話無人接聽。
東阿阿膠則在公告中表示，此次擬出售部分房產(chǎn)事項，有利于盤活閑置資產(chǎn)，提高資產(chǎn)利用率，進一步提升資產(chǎn)運營效率。
提質(zhì)增效聚焦主業(yè)
年報數(shù)據(jù)顯示，東阿阿膠2023年末投資性房地產(chǎn)金額為6590.20萬元，2023年初時為6947.86萬元，呈現(xiàn)下降趨勢；2023年末投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例僅為0.50%。這部分投資性房地產(chǎn)未來會否有選擇地進行出售，也頗為引人關(guān)注。
“中國房地產(chǎn)大牛市已經(jīng)結(jié)束了，濟南的房價近幾年也一直在跌，西客站附近形勢很不樂觀�！睗戏康禺a(chǎn)資深觀察人士王鋒對經(jīng)濟導(dǎo)報記者表示，東阿阿膠擬轉(zhuǎn)讓的濟南住宅還有一定盈利，是因為買的時間較早，寫字樓虧損，是因為寫字樓之前漲幅小，在連續(xù)多年陰跌的狀況下，持有房產(chǎn)、尤其是閑置寫字樓得不償失。
王鋒認為，在持有的房地產(chǎn)整體還處于盈利的情況下，擇機轉(zhuǎn)讓以盤活資產(chǎn)，是部分上市公司當(dāng)下較為理智的選擇。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，東阿阿膠在準備轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，著重強調(diào)要“瘦身健體、提質(zhì)增效”，而剝離非主業(yè)資產(chǎn)，聚焦主業(yè)，一直是東阿阿膠近兩年的戰(zhàn)略重點。從業(yè)績表現(xiàn)來看，東阿阿膠近幾年確實也保持著高增長趨勢。
東阿阿膠在年報中披露，公司在引領(lǐng)膠類產(chǎn)業(yè)鏈新發(fā)展方面，一是聚焦阿膠主業(yè)，加快“智改數(shù)轉(zhuǎn)”，推進“兩化融合”，聚焦康養(yǎng)體驗，升級中醫(yī)藥特色體驗?zāi)Ｊ剑掷m(xù)爭創(chuàng)國家5A級景區(qū)；二是推動鏈條伸延，推進鹿角膠、龜甲膠、海龍膠等膠類藥材醫(yī)理創(chuàng)新研究，加快海龍膠口服液、龜鹿二仙口服液和鹿角膠等男科產(chǎn)品布局，探索第二增長曲線。
財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2019年東阿阿膠出現(xiàn)了上市20多年來的首次虧損，歸母凈利潤為-4.44億元，其后幾年業(yè)績重返增長賽道，2020年至2022年歸母凈利潤分別為4328.93萬元、44044.00萬元、77999.81萬元，同比分別增長109.52%、917.43%、77.10%。而在凈利基數(shù)已經(jīng)接近8億元時，東阿阿膠2023年仍能保持近50%的業(yè)績增幅，歸母凈利潤達到11.51億元，難能可貴。
2024年一季度，東阿阿膠繼續(xù)保持營收凈利高增長態(tài)勢，實現(xiàn)營業(yè)收入14.53億元，同比增長35.95%，歸母凈利潤3.53億元，同比增長53.43%。
在談及未來投資并購規(guī)劃時，東阿阿膠表示，公司將基于滋補行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的核心戰(zhàn)略定位以及雙輪驅(qū)動業(yè)務(wù)模式，圍繞滋補品類進行拓展，比如歷朝歷代中含有阿膠的滋補名方，包括圍繞滋補的一些優(yōu)秀品牌和標(biāo)的；再就是圍繞“阿膠+”和“+阿膠”，不斷嘗試和積極培養(yǎng)打造健康消費品的能力。
