山東社會科學(xué)院法學(xué)所 李楠
近年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場作為支柱產(chǎn)業(yè)之一，起到了重要的推動作用。然而，住房市場的過熱也引發(fā)了一系列社會和經(jīng)濟(jì)問題，如房價高企、供需失衡和金融風(fēng)險。在此背景下，國家相繼出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，以促進(jìn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。本文將詳細(xì)分析上述調(diào)控政策的現(xiàn)狀及其對房地產(chǎn)市場的影響，并探討未來可能出現(xiàn)的新政策及其對市場的潛在影響。
房地產(chǎn)調(diào)控政策現(xiàn)狀
5月17日，一系列新的房地產(chǎn)政策相繼出臺，其力度之大遠(yuǎn)超市場預(yù)期，引發(fā)廣泛關(guān)注。其中，首套房首付比例降至15%，全國取消房貸利率下限，以及公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)等政策調(diào)整備受矚目。在中國人民銀行連續(xù)發(fā)布的三項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策中，房貸首付比例調(diào)降幅度較大，超出市場預(yù)期。其中，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。
以濟(jì)南為例，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，一季度新建商品房銷售均價為14377.3元/平方米。若考慮100平方米的首套房，不含稅的總價為143.77萬元，首付比例降低至15%，即最低首付可至21.6萬元。這相較于此前執(zhí)行的20%首付，可減少首付款7.2萬元。
此外中國人民銀行宣布，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。按照原來規(guī)定，連續(xù)三個月新房價格環(huán)比和同比同時下降，才能進(jìn)行利率下限的調(diào)整�，F(xiàn)在，不需要連續(xù)三個月下降也可以進(jìn)行調(diào)整，包括公積金貸款利率的下調(diào)，這都是以金融手段去讓利、去增加市場活力。人民銀行山東省分行數(shù)據(jù)顯示，3月份，全省新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.75%，同比下降0.39個百分點(diǎn)。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1-4月份全國房地產(chǎn)市場基本情況報(bào)告。從1-4月平均新房價格指數(shù)來看，對比去年同期，上漲的僅有上海(4.2%)、成都(3.0%)、杭州(1.0%)、天津(1.0%)、長沙(1.0%)、北京(0.6%)和濟(jì)南(0.2%)，總共7座城市。對于市場來說，規(guī)模穩(wěn)定很重要。4月份，濟(jì)南新房日均成交105套，二手房日均成交220套。可以看出，濟(jì)南的剛性和首次改善的需求還是不錯的。國家統(tǒng)計(jì)局新發(fā)布的價格指數(shù)顯示，1-4月份，濟(jì)南的新房、二手房價格指數(shù)在全國降幅最低，這說明濟(jì)南的房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，包括新房、二手房的體量都還不錯。
這一輪，一些城市在取消限購和政策調(diào)整之后，二手房出現(xiàn)了大幅調(diào)整，市場會呈現(xiàn)逐步回穩(wěn)的態(tài)勢。從市場規(guī)模和價格走勢來看，在這一輪調(diào)整中，濟(jì)南市場基本還是比較穩(wěn)定的，調(diào)整也比較到位。
濟(jì)南市發(fā)布通知，自5月18日起，對個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)，其中5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.775%和3.325%。這次政策調(diào)降力度和范圍比較大，深刻地反映了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場處在一個比較特殊的階段。
房地產(chǎn)調(diào)控政策
對市場的影響
調(diào)控政策帶來哪些影響?
市場需求增加。取消限購限售政策，特別是在濟(jì)南歷下區(qū)、市中區(qū)等熱門區(qū)域，增加了購房者的購房意愿，從而提高了市場的需求。這使得房地產(chǎn)交易更加活躍，對于購房者來說，有更多的選擇和機(jī)會。進(jìn)一步提升了購房者的購買意愿，增加了市場需求，有助于市場供需平衡。
提升市場信心。通過實(shí)施一系列調(diào)控政策，政府部門釋放了積極的政策信號，提升了市場信心。尤其是首付比例的下降，使得原本對房地產(chǎn)市場持觀望態(tài)度的購房者看到了新的購房機(jī)會，積極入市。此外，存量房貸款降息政策，也提高了已有房貸購房者的消費(fèi)能力，進(jìn)一步刺激了房產(chǎn)市場活力。
價格波動。短期內(nèi)，需求增加可能會對房價產(chǎn)生一定的推升作用，尤其是在熱門區(qū)域。然而，這種價格波動可能會受到市場預(yù)期、經(jīng)濟(jì)狀況等多種因素的影響。長期來看，房價的走勢將受到多種因素的影響，包括經(jīng)濟(jì)狀況、市場供需關(guān)系、政策調(diào)整等。政策的調(diào)整可能會對房價走勢產(chǎn)生一定的影響，但這種影響需要根據(jù)市場的具體反應(yīng)和相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來進(jìn)一步觀察。
政策調(diào)整的目的之一是促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，避免市場的大幅波動。政策的調(diào)整有助于平衡市場需求與供給，促進(jìn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。
未來可能出現(xiàn)的新政策
及其潛在影響
隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的不斷變化，未來的調(diào)控政策也可能會進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和優(yōu)化，以適應(yīng)市場需求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。以下是一些可能的新政策及其對市場的潛在影響：
信貸政策的調(diào)整。央行可能還會通過調(diào)整信貸利率來影響房地產(chǎn)市場。降低利率可以刺激購房需求，而提高利率則有可能抑制過熱的市場。政府部門可能會調(diào)整購房首付比例要求，以控制市場的信貸風(fēng)險。降低首付比例可以增加購房者的購買力，而提高首付比例則有助于防范金融風(fēng)險。
稅收政策調(diào)整。如果政府部門決定在某個城市或者區(qū)域內(nèi)試點(diǎn)房地產(chǎn)稅，可能會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)稅的引入可能會抑制投機(jī)性購房，減少房地產(chǎn)市場的波動性。為了鼓勵市場交易，政府部門可能會提供交易稅減免或者優(yōu)惠。這將刺激購房者的購買意愿，增加市場的流動性。
加強(qiáng)市場監(jiān)管與規(guī)范。未來，房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度將會進(jìn)一步加強(qiáng)，政府部門將加大對房地產(chǎn)市場違規(guī)行為的打擊力度，確保市場的透明和公正。此外，房地產(chǎn)市場的規(guī)范化管理將進(jìn)一步推進(jìn)，如加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的管理，規(guī)范市場交易行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。
支持綠色建筑和智能建筑發(fā)展。隨著環(huán)保意識的增強(qiáng)和科技的發(fā)展，未來房地產(chǎn)市場將會更加注重綠色建筑和智能建筑的發(fā)展。政府部門可能會出臺一系列政策，支持綠色建筑和智能建筑的推廣應(yīng)用，如提供綠色建筑補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等措施。綠色建筑和智能建筑的發(fā)展，將提升房地產(chǎn)市場的品質(zhì)和競爭力，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。
總的來看，我國實(shí)施的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，對于推動房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展具有顯著成效。這些政策不僅減輕了購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，提升了市場信心，遏制了金融風(fēng)險，還推動了市場去庫存，保障了房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈穩(wěn)定。然而，伴隨市場環(huán)境的變化，未來仍需進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化調(diào)控政策，構(gòu)建長效機(jī)制，推動租賃與購買并舉，強(qiáng)化市場監(jiān)管，支持綠色建筑和智能建筑的發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)健康發(fā)展。在這一過程中，各方市場參與者需通力合作，政府部門需強(qiáng)化政策引導(dǎo)和調(diào)控，企業(yè)需提高自身管理和運(yùn)營能力，購房者需理性購房，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。
未來，隨著政策的持續(xù)優(yōu)化和市場的健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場將步入一個更為穩(wěn)健、可持續(xù)的良性發(fā)展路徑，為我國經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。
