進(jìn)入4月，房地產(chǎn)因城施策持續(xù)深化，新發(fā)放的首套房貸利率仍是政策實(shí)施重要的“錨”。隨著房?jī)r(jià)低位走勢(shì)持續(xù)，房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制逐漸常態(tài)化。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近期已有十余個(gè)城市宣布4月起階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，包括福州、青島、南昌、濟(jì)寧、潮州、煙臺(tái)、汕尾等，既有三、四線城市，也有熱門二線城市。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，今年以來，部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒有所好轉(zhuǎn)，但多個(gè)二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度不足，降低房貸利率可以更好地降低購房者置業(yè)成本，促進(jìn)需求釋放。接下來，符合條件的城市未來仍有望下調(diào)首套房貸利率下限或階段性取消首套房貸利率下限，此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市，也存在進(jìn)一步下調(diào)的空間。
多輪利率下限調(diào)整加上5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下調(diào)，當(dāng)前不少城市房貸利率已經(jīng)降至歷史新低，3.45%的利率水平已不罕見。但在刺激購房需求方面，除了因城施策降低購房成本，不少業(yè)內(nèi)人士呼吁，應(yīng)該進(jìn)一步放開新房市場(chǎng)價(jià)格管控，盡快恢復(fù)市場(chǎng)功能，這將有助于提振購房者信心，加速市場(chǎng)調(diào)整到位。
又有多地取消房貸利率下限
據(jù)“江西發(fā)布”4月5日消息，近日，南昌、贛州、九江、新余發(fā)布公告，階段性取消首套房貸利率下限，4月1日起執(zhí)行。
此前的4月2日，央行福建省分行發(fā)布消息稱，自4月3日起，階段性取消福州市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，同時(shí)將五城區(qū)首套房、二套房最低首付比例分別由25%、35%降至20%、30%。
更早前的3月29日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行青島市分行、國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整青島市新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率下限的通知》，自4月1日起階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照市場(chǎng)化、法治化原則，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。
不少分析認(rèn)為，上述城市階段性取消首套房貸利率下限，主要原因在于房?jī)r(jià)走勢(shì)低迷。從通知內(nèi)容來看，各地對(duì)首套房貸利率下限的調(diào)整，主要依據(jù)央行、原銀保監(jiān)會(huì)（現(xiàn)國家金融監(jiān)督管理總局）去年末宣布建立的新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制（下稱“動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”）。
根據(jù)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制要求，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估，其中價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。
以當(dāng)前為例，最近一次調(diào)整時(shí)點(diǎn)即為4月，符合條件的地方政府可在3月決定下一季度即4—6月的首套房貸利率政策，自主選擇階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)乩氏孪�。反之，若某城市選擇階段性下調(diào)或取消利率下限，后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，則應(yīng)在相應(yīng)月份選擇自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，去年12月至今年2月，福州、南昌、青島、九江、贛州、煙臺(tái)、濟(jì)寧等城市新房?jī)r(jià)格已連續(xù)3個(gè)月同比、環(huán)比均呈下跌態(tài)勢(shì)。包括上述城市在內(nèi)，70個(gè)大中城市中符合這一條件的城市有39個(gè)，超過半數(shù)，同期價(jià)格同比、環(huán)比連漲3個(gè)月的只有上海、石家莊、西安三城。
上述城市也均在公告中強(qiáng)調(diào)，如后續(xù)評(píng)估期內(nèi)出現(xiàn)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲的情況，則自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
事實(shí)上，此前已有石家莊、惠州因?yàn)椤澳鎰?shì)”上調(diào)首套房貸利率下限而引發(fā)關(guān)注。記者從當(dāng)?shù)劂y行工作人員處了解到，兩地因新房?jī)r(jià)格同比、環(huán)比連續(xù)3個(gè)月上漲，將于4月起將首套房貸利率下限恢復(fù)至全國統(tǒng)一水平，但具體執(zhí)行通知尚未發(fā)布。不過據(jù)媒體報(bào)道，目前尚未按此執(zhí)行。
房貸利率持續(xù)刷新新低
對(duì)于石家莊、惠州等地逆勢(shì)上調(diào)首套房貸利率下限，此前有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，一方面是依據(jù)房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制和因城施策原則，另一方面是因?yàn)?月5年期以上LPR降幅較大，此前首套房貸利率減點(diǎn)較多的銀行“體感”更明顯，綜合貸款提振效果和息差壓力而作出選擇。
隨著去年以來5年期以上LPR兩次累計(jì)下調(diào)35BP，部分首套房貸利率下限較低的城市最低執(zhí)行利率不斷刷新歷史新低。目前，全國多數(shù)城市首套房貸利率已經(jīng)降至4%以下，3.45%（LPR-50BP）則屬于較低水平。
根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計(jì)，在2月20日LPR大幅下調(diào)25BP之后，在20個(gè)重點(diǎn)城市中，首套房貸最低利率低于全國首套房貸利率下限（LPR-20BP）的城市有9個(gè)，包括合肥、南京、重慶、昆明、東莞、佛山、天津、武漢、鄭州。而據(jù)易居研究院推測(cè)，部分城市尤其是中小城市房貸利率低于3.5%的可能性已非常大。
另據(jù)貝殼研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%，均與上月持平，較2023年同期分別回落43BP和75BP。分能級(jí)來看，3月一線城市首二套平均房貸利率分別為3.88%、4.29%，二線城市首二套利率分別為3.61%、4.17%，三、四線城市首二套利率分別為3.57%、4.15%。
“截至3月底，百城整體首二套房貸利率均處于歷史低位，較低的房貸成本以及較快的放款速度有助于推動(dòng)住房需求入市并加快交易流程，有利于住房交易市場(chǎng)的平穩(wěn)修復(fù)�！必悮ぱ芯吭簣�(bào)告指出。
由此來看，低能級(jí)城市房貸成本仍明顯低于一、二線城市。不過陳文靜指出，今年以來，部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒有所好轉(zhuǎn)，但多個(gè)二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度不足，降低房貸利率可以更好地降低購房者置業(yè)成本，促進(jìn)需求釋放。
“整體上看，降低房貸利率是當(dāng)前促進(jìn)購房需求釋放的重要舉措之一，預(yù)計(jì)接下來將有更多城市跟進(jìn)。”陳文靜說。
根據(jù)央行2023年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，截至2023年12月，全國343個(gè)城市（地級(jí)及以上）中，101個(gè)下調(diào)了首套房貸利率下限，26個(gè)取消了下限。2023年，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為4.1%，同比下降0.75個(gè)百分點(diǎn)。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，除了消費(fèi)端刺激，房?jī)r(jià)尤其是新房?jī)r(jià)格進(jìn)一步市場(chǎng)化，讓新房市場(chǎng)恢復(fù)功能，是本輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的重要一步。當(dāng)前，行業(yè)仍在等待價(jià)格端企穩(wěn)信號(hào)。
統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1—2月份，國內(nèi)新建商品房銷售面積為11369萬平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。新建商品房銷售額10566億元，下降29.3%，其中住宅銷售額下降32.7%。2月，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅總體繼續(xù)收窄、同比則繼續(xù)下降。
另據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年清明假期期間，部分城市在前期政策優(yōu)化下，市場(chǎng)熱度略有回升，核心區(qū)項(xiàng)目到訪量較節(jié)前有所增長(zhǎng)，但整體看，客戶觀望情緒仍在�？紤]到去年清明假期僅有一天（4月5日，周三），如與2022年同期進(jìn)行比較，今年清明假期期間重點(diǎn)20城新房銷售面積下降約三成。（來源：第一財(cái)經(jīng)）
