在探索取消公攤的路上，萬億城市合肥走在了前面。
近期，合肥市召開全市房地產(chǎn)工作專題會議，提出“大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房‘現(xiàn)房銷售’試點”“積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價”等10條舉措，引發(fā)廣泛關(guān)注。
其中，最受外界關(guān)注的內(nèi)容是“避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價”，也即探索取消公攤。
據(jù)了解，這是合肥首次公開提出“探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價”。在多地紛紛推出房地產(chǎn)新政的當(dāng)下，合肥也就此成為首先提出“取消公攤”的省會城市。
商品房公攤面積爭議，其實近幾年從未間斷，此前就有全國政協(xié)委員建議取消公攤面積，稍早前陜西“女子買69平方米公寓有37平方米是公攤”事件，更是引發(fā)諸多關(guān)注。
那么，打響取消公攤“第一槍”的城市，為什么是合肥?讓不少購房者詬病的公攤面積，是否會以此為起點發(fā)生改變?
為什么是合肥?
在合肥市召開全市房地產(chǎn)工作專題會議之前，7月27日，合肥市統(tǒng)計局發(fā)布《2023年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行情況分析》(以下簡稱《情況分析》)，外界得以一窺合肥房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。
《情況分析》顯示，2023年上半年，合肥市商品房銷售面積652.95萬平方米，同比下降15.9%，較一季度和去年同期分別擴(kuò)大0.8和3個百分點，已連續(xù)下降18個月。
《情況分析》指出，受4月份房地產(chǎn)新政以及6月全年基數(shù)最高影響，二季度銷售走勢經(jīng)歷前兩個月的短期改善后繼續(xù)向下滑落，政策效果未達(dá)預(yù)期，實質(zhì)性帶動較為有限。其中，6月當(dāng)月銷售131.22萬平方米，同比下降33.8%。
從區(qū)域市場看，《情況分析》還提到，上半年，合肥三大區(qū)域商品房銷售面積呈現(xiàn)普降態(tài)勢。其中，城區(qū)、縣域銷售繼續(xù)兩位數(shù)下降，降幅分別達(dá)到22.2%和14.5%;開發(fā)區(qū)銷售同比下降8%。13個縣區(qū)“3升10降”，其中，包河同比下降0.6%，接近同期水平;其余縣區(qū)成交量均大幅萎縮，廬陽、蜀山、長豐、巢湖降幅超50%。
“銷售市場支撐減弱，商品房銷售持續(xù)下滑”，是合肥對于該市房地產(chǎn)市場需求端情況的最新研判;“增量支撐不足，基數(shù)壓力仍存”，是其對預(yù)期端的研判。前述《情況分析》提到，7月份，全市新增房地產(chǎn)項目5個，同比少3個，計劃總投資47.89億元，下降45.9%。前7個月，預(yù)計全市新增項目57個，同比減少10個，新增項目貢獻(xiàn)將進(jìn)一步減弱。去年同期，銷售市場低迷，下半年月均成交量在114萬平方米左右，而今年上半年月均成交接近110萬平方米，后期若沒有規(guī)模項目推盤入市，下半年銷售難以大幅回升。
銷售維艱之下，合肥市今年減少了供地數(shù)量。7月27日，合肥第五批土地拍賣成交了8宗地塊，總成交面積535.95畝，其中涉宅用地7宗518.58畝，總成交金額42.71億元。在此之前，合肥市土地市場網(wǎng)發(fā)布了三則取消公告，涉及11宗地塊。
與此同時，中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年1～6月，合肥市區(qū)推出涉宅用地規(guī)劃建筑面積344.15萬平方米，同比下滑53.7%;成交規(guī)劃建筑面積250.4萬平方米，同比下滑53.5%;土地出讓金258.7億元，同比下滑40.7%。
這是合肥出臺探索取消公攤等10條舉措落地的大背景。事實上，除了探索取消公攤外，合肥還提出大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”，大膽探索土地供應(yīng)“定向掛牌、協(xié)議出讓”，大力推動貨幣化安置、房票安置等重磅舉措。
河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副秘書長胡鈺對中國新聞周刊表示，多地紛紛推出房地產(chǎn)新政，但優(yōu)惠和激勵措施大都集中在契稅補(bǔ)貼，降低利率、首付比例等消費(fèi)端，合肥探索取消公攤則是從供給端解綁，通過供給端改革刺激房地產(chǎn)市場消費(fèi)，以提振消費(fèi)信心，拉動房地產(chǎn)市場走出低谷。
在北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長宋向清看來，目前下行壓力比較大的情況下，取消公攤面積整體上有利于激發(fā)房地產(chǎn)市場的活力，會引導(dǎo)一些購房者去購房，有利于房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，合肥最新出臺房地產(chǎn)10條舉措對于購房者影響比較大的，就是探索按套內(nèi)面積計價的政策，“因為可以實實在在地減少購房成本，使得房率增加”。
他對中國新聞周刊表示，合肥此次出臺10條舉措，是7月24日中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，全國首個出臺系統(tǒng)性房地產(chǎn)政策的城市，“有多個政策條文創(chuàng)新性很強(qiáng)”。這說明合肥對當(dāng)前樓市的新問題和新情況，以及“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，做了充分的市場調(diào)研。
“公攤泡沫”何時消?
公攤面積被認(rèn)為起源于中國香港。2001年起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。
公攤面積是“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”的簡稱，通常包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房的建筑面積等。
公攤面積與套內(nèi)建筑面積之和，構(gòu)成了一套商品房的建筑面積，目前商品房銷售以建筑面積作為計價依據(jù)。
有業(yè)內(nèi)人士表示，過去的多層和小高層住宅的公攤面積較小，得房率普遍在80%以上，一些沒有電梯的多層住宅得房率甚至達(dá)到95%以上。而如今越來越多高層及超高層住宅，其得房率普遍只有70%～75%。
嚴(yán)躍進(jìn)向中國新聞周刊表示，從近年來房地產(chǎn)的交付情況看，購房者抱怨比較多的一個情況是，很多房子得房率很低，比如“110平米房屋到手僅61平米”“西安商業(yè)公寓公攤面積超50%”等消息，屢見報端。
近年來，社會層面有關(guān)取消公攤的呼聲越來越高，中央以及地方也在嘗試提出取消公攤面積的征求意見或提議。
2022年8月29日，內(nèi)蒙古住建廳將取消公攤面積列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。不少人大代表以及政協(xié)委員也提出取消公攤面積的議案和提案。
比如，去年兩會期間，全國政協(xié)委員洪洋曾建議國家取消公攤面積。他說，“公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開發(fā)商‘信口開河’，業(yè)主毫無申辯權(quán)力�！�
他認(rèn)為，當(dāng)下公攤面積劃分沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e，哪些區(qū)域不是，有沒有重復(fù)收費(fèi)等也只能由開發(fā)商說了算。“公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出�！彼f。
分析認(rèn)為，取消公攤的優(yōu)勢在于，能讓購房者更清晰地了解所購房屋實際面積，同時減少開發(fā)商暗箱操作的空間。
廣東省體制改革研究會執(zhí)行會長彭澎向中國新聞周刊表示，普通購房者實際上搞不清楚公攤面積的大小，也不可能去丈量，套內(nèi)面積是實打?qū)嵉膿碛忻娣e，按套內(nèi)面積計價可以減少“貓膩”。
宋向清說，當(dāng)前中國商品房市場已經(jīng)成熟，公眾已經(jīng)認(rèn)識到存在開發(fā)商利用公攤漏洞進(jìn)行相關(guān)暗箱操作，導(dǎo)致購房者購房成本增加，侵害購房者權(quán)益的現(xiàn)象。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，合肥此次提出探索按套內(nèi)面積計價，是國內(nèi)比較早改革“公攤泡沫”的城市，具有非常好的導(dǎo)向性作用，按照套內(nèi)面積計價，有助于減少房企“玩貓膩”，可以真正保障購房者認(rèn)購權(quán)、使用權(quán)。
值得一提的是，早在2013年香港就已告別公攤面積，實行住宅物業(yè)銷售新規(guī)。在業(yè)內(nèi)人士看來，香港做法具有借鑒意義。據(jù)了解，實施新規(guī)后，香港新房銷售必須按照實用面積標(biāo)注，否則將被罰款100萬至500萬港幣、判處3至7年監(jiān)禁;針對二手房售賣，政府要求賣家提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”計價的雙份資料。
在中國內(nèi)地，早在2002年6月，重慶市人大常委會通過條例要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)。不過，2011年，重慶由從前的以套內(nèi)面積計價，調(diào)整為兩套方案并行：按套內(nèi)面積計算，或按建筑面積計算。
彭澎提到，重慶是全國一直實行按套內(nèi)面積計價的城市，但是近兩年也開始有項目按建筑面積賣，“主要是讓房價顯得低一些”，于是就出現(xiàn)了兩種計算方式并存的情況。在他看來，最好是兩種面積都明確標(biāo)出并計價，讓購房者清楚選擇。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)在條件下，即便取消了公攤面積，開發(fā)商也大概率會把房價調(diào)高來填補(bǔ)公攤面積的費(fèi)用，其中的關(guān)鍵在于，開發(fā)商要把公攤面積的標(biāo)準(zhǔn)、明細(xì)公開，比如在購房合同上明確清楚，“讓購房者感受到貨真價實”。(來源:中國新聞周刊)
