經(jīng)濟導報記者 劉勇
8月4日，山東省政府新聞辦舉行發(fā)布會，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責同志等解讀《關(guān)于推動城市片區(qū)綜合更新改造的若干措施》(以下簡稱《若干措施》)。經(jīng)濟導報記者注意到，《若干措施》明確，未來我省城市更新行動將著重突出片區(qū)綜合更新，推動資源統(tǒng)籌、系統(tǒng)配套、一體打造宜居、韌性、智慧城市。
山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組書記任海濤表示，《若干措施》立足更新片區(qū)資源統(tǒng)籌、系統(tǒng)配套、一體打造，從科學謀劃論證、明確實施路徑、嚴格項目管理、強化用地保障、拓寬資金渠道、開展試點示范6個方面提出了20條推進措施。
《若干措施》明確，各市、縣（市）要加快建立“一年一體檢、五年一評估”城市體檢制度，編制更新專項規(guī)劃、加強調(diào)查評估，精準查找城市在開發(fā)強度、住有所居、公共服務(wù)、安全韌性等方面的問題原因。對涉及老街區(qū)、老廠區(qū)、老建筑的城市更新項目開展歷史和工業(yè)文化資源調(diào)查，有效識別更新資源和價值，嚴防大拆大建。
在實施路徑方面，《若干措施》明確，片區(qū)綜合更新改造所需資金量大、實施周期長、涉及主體多，需要在政府主導下，選擇有實力、有誠信的企業(yè)作為實施主體，同時發(fā)揮策劃、融資、建設(shè)、運營等各類企業(yè)優(yōu)勢專長，形成合力。編制實施方案過程中，應(yīng)充分征求相關(guān)部門以及專家、相關(guān)利益主體和群眾的意見，按程序批準實施。在具體實施過程中，根據(jù)片區(qū)資源條件，分類采用TOD(公共交通引導)、EOD(生態(tài)環(huán)境引導)、SOD(社會服務(wù)引導)等多種引導方式，加強產(chǎn)業(yè)導入，引入工業(yè)旅游、城市漫游、餐飲民宿、文化創(chuàng)意、社區(qū)養(yǎng)老、培訓健身、“互聯(lián)網(wǎng)+”等新業(yè)態(tài)、新場景，一體化開發(fā)和更新改造，增強項目可持續(xù)運營能力。
在用地方面，開展城市更新往往涉及對原有用地性質(zhì)、規(guī)劃等方面的調(diào)整、優(yōu)化，在嚴格執(zhí)行用地政策、規(guī)劃管理的同時，《若干措施》設(shè)置了零星建設(shè)土地與周邊用地統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、“帶方案供應(yīng)”、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)等支持性制度，并規(guī)定詳細規(guī)劃中容積率、用地性質(zhì)、建筑高度等可以適當調(diào)整的情況。充分尊重現(xiàn)有情況實際，設(shè)置了老城區(qū)、歷史文化街區(qū)格局風貌、街巷肌理、綠地率、建筑密度和消防安全水平等方面的具體要求。
在資金方面，《若干措施》要求，片區(qū)綜合更新改造包括房屋改造重建、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套等較多內(nèi)容，不同類型項目盈利水平差異較大，道路、排水、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施屬于純公益項目，需要搞好項目收益成本平衡，統(tǒng)籌資源進行合理安排，通過市場化運作、財政資金引導、金融機構(gòu)貸款等方式籌集建設(shè)資金。《若干措施》提出，鼓勵產(chǎn)權(quán)人出資自主更新、資產(chǎn)證券化(ABS)、投資人+EPC、發(fā)行債券、金融機構(gòu)和基金支持等多種融資渠道。
山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長周善東表示，片區(qū)綜合更新提升了統(tǒng)籌能級，把周邊區(qū)域綁定實施，增強區(qū)域內(nèi)部聯(lián)系，綜合運用產(chǎn)權(quán)置換、共享收益、業(yè)態(tài)調(diào)整等方式，實現(xiàn)資源共享、肥瘦搭配、以新代舊，促進整體投資收益平衡和內(nèi)部產(chǎn)出最大化，便于項目合規(guī)融資和實施落地。目前，城市基礎(chǔ)設(shè)施還存在標準不高、老化破舊、相互干擾、安全隱患較多等問題，因空間不足、歷史遺留等原因，如果一次改造只考慮一種管線或設(shè)施，難免出現(xiàn)“頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”情況。通過片區(qū)整體性設(shè)計和綜合性改建，實現(xiàn)空間功能復合使用，保障基礎(chǔ)設(shè)施用地需求，系統(tǒng)提升服務(wù)保障能力，能夠有效消除風險隱患，有效提升運行管理水平。
