經濟導報記者 劉勇
7月19日，濟南市房地產業(yè)協(xié)會通報了2023年上半年濟南房地產市場運行情況及銷售排行榜。通報顯示，2023年上半年濟南新建商品住宅銷售4.11萬套，均價為14981.91元/平方米，同比增長9.20%；區(qū)域分化明顯，主城六區(qū)(歷下、市中、天橋、槐蔭、歷城、高新)銷售面積占比7成，改善型項目銷售占比走高。二手房市場呈現(xiàn)“量增價減”的市場態(tài)勢，漲幅超過新房市場。
上半年濟南新建商品住宅銷售4.11萬套
上半年，濟南新建商品房銷售9.00萬套，面積749.53萬平方米、同比增長5.04%；銷售金額991.92億元、同比增長17.67%。其中住宅銷售4.11萬套，面積544.72萬平方米、同比增長17.88%；均價為14981.91 元/平方米、同比增長9.20%；銷售金額816.10億元、同比增長28.73%。
區(qū)域分化明顯
截至6月底，濟南市新建商品住宅去化周期約11.7個月(2022年底為14.1個月)。主城六區(qū)銷售面積389.12萬平方米，占全市總成交面積的71.62%(2022年為63.62%)。從區(qū)域去化情況看，歷下區(qū)、市中區(qū)、高新區(qū)等核心區(qū)域住宅去化周期約在9個月左右，市場出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象(例如東部盛福、長嶺山等熱點區(qū)域)；周邊區(qū)域庫存壓力仍然較大。
截至6月底，新建商品房可售面積3139.00萬平方米、同比下降1.23%，去化周期約25.1個月。其中，住宅可售面積1032.75萬平方米、同比下降17.40%，去化周期約11.7個月，住宅去化周期整體處于合理區(qū)間。
套均132.77平方米
100-144平方米戶型仍是住宅市場成交主流面積段。面積100-120平方米、120-144平方米戶型，分別占住宅總成交量的25.06%、43.77%，占總交易量的68.82%(2022年分別為24.61%、43.82%)；今年上半年比較受關注的144平方米以上的大戶型產品約占24.93%(2022年為26.01%)。住宅套均面積約132.77平方米，與去年相比基本持平(2022年為133.72平方米)。
新建住宅外地購房者占比約23.5%(其中，省內18.6%、省外4.8%)，較2022年增長4.2%，2022年9月限購政策調整后，外地購房者明顯增加，城市吸引力逐步顯現(xiàn)。
截至6月底，新建商品房可售面積3139.00萬平方米、同比下降1.23%，去化周期約25.1個月。其中，住宅可售面積1032.75萬平方米、同比下降17.40%，去化周期約11.7個月，住宅去化周期整體處于合理區(qū)間。
二手房交易量接近往年全年
二手房交易持續(xù)回暖。1-6月份，二手房交易5.31萬套、網簽面積412.50萬平方米、同比增長94.61%。其中住宅交易3.47萬套，成交面積361.28萬平方米、同比增長96.16%。二手房市場呈現(xiàn)“量增價減”的市場態(tài)勢，漲幅超過新房市場。從近5年的二手住宅成交量來看，今年上半年二手住宅交易量已經基本接近往年全年的銷售量(2018年-2022年二手住宅年平均交易量約390萬平方米)。
主城區(qū)成交占比較高。主城六區(qū)二手住宅交易量2.77萬套，約占全市成交套數的84.46%(2022年為85.31%)，歷城、歷下、市中區(qū)交易占比較高，分別為22.11%、17.03%、17.78%，槐蔭、天橋區(qū)成交占比也保持在10%以上，其它區(qū)域占比較小。10-20年房齡的二手住宅套數占比接近70%，東部歷城區(qū)改善性次新房受市場關注度較高；20年以上房齡的成交占比約25%，但整體成交均價偏低。
改善性需求旺盛。90-144平方米、90平方米以下戶型套數占比分別為55%、35.04%，合計約90%的市場份額，與2022年基本一致。二手住宅套均面積約103.50平方米，呈現(xiàn)持續(xù)增長(2022年為101.98平方米)。二手住宅市場成交旺盛，一方面帶動“以舊換新”的改善需求，成為新房市場有力的支撐，帶動市場持續(xù)回暖；另一方面新房市場整體進入調整期，部分剛需、改善性購房者選擇購買二手房，分化了一部分新房市場需求。
外地人購房占比有所提升。二手住宅外地購房者占比約32.84%(2022年為18.67%)，2022年9月限購政策調整后，外地購房者購買二手住宅的比例均保持在30%左右。2021年9月二手住宅價格進入下行空間，目前主城區(qū)二手住宅價格處于低位，吸引外地剛需、改善性購房者首選購買二手房。
下半年二手房將繼續(xù)分化新房市場份額
濟南市房協(xié)研判，從住宅供應方面來看，雖然2022年住宅用地供應量小于往年，但是考慮到已取得預售許可商品住宅庫存約在1000萬平方米左右，市場整體庫存量雖未出現(xiàn)短缺，但是區(qū)域不平衡、局部或階段供應不足現(xiàn)象凸顯。
近年來，濟南市商品住宅銷售規(guī)模相對穩(wěn)定，預計新建住宅保持在1000-1200萬平方米左右；二手住宅若保持當前交易量，全年有望突破600萬平方米的交易量，較往年增加50%左右規(guī)模(往年保持在約400萬平方米左右)，或將繼續(xù)分化新房市場份額。預計全年商品房市場整體仍將保持較大規(guī)模交易量。
