經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 杜楊
上周，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），針對(duì)二手房中介費(fèi)過(guò)高、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等問(wèn)題提出具體要求。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在不少購(gòu)房者手中有現(xiàn)房待變現(xiàn)，但出于對(duì)“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)濫用市場(chǎng)支配地位”等行為的擔(dān)心，目前二手房交易并不活躍，市場(chǎng)存量比較大。
山東師范大學(xué)房地產(chǎn)系客座教授、經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)特約評(píng)論員呂兆毅認(rèn)為，隨著《意見(jiàn)》的逐步落實(shí)，尤其是“不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”等要求的落地，二手房交易成本必然會(huì)下降，市場(chǎng)交易有望更加活躍，新房市場(chǎng)有望間接被激活。
每月新增2000余套存量房
去年下半年，濟(jì)南市民劉洋終于出手了一套房。在向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者談起這次還算成功的二手房交易時(shí)，他心中五味雜陳：“服務(wù)確實(shí)很到位，交易過(guò)程也十分嚴(yán)謹(jǐn)，但那個(gè)‘好贊服務(wù)’卻讓我對(duì)房產(chǎn)中介不那么信任了。”
劉洋是2015年買(mǎi)的房，當(dāng)時(shí)位于濟(jì)南市緯十二路片區(qū)的這處樓盤(pán)正搞清盤(pán)促銷(xiāo)，房?jī)r(jià)不足9000元/平方米，正準(zhǔn)備結(jié)婚的他瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)拿下了這套房。2017年，該片區(qū)二手房成交價(jià)最高已近2萬(wàn)元/平方米。
2018年，他又在緊鄰緯十二路的西市場(chǎng)片區(qū)拿下一套公寓。兩套房屋，一套自住一套出租，還不斷升值，劉洋的小日子過(guò)得有滋有味。
到了2020年，劉洋打算售出名下房屋，“主要是孩子越來(lái)越大，小區(qū)的居住環(huán)境不太幽靜、不太適合孩子成長(zhǎng)；再就是當(dāng)時(shí)的學(xué)區(qū)不太理想�！彼麤Q定賣(mài)掉老房子，進(jìn)行改善型置業(yè)。
那么，老房子該賣(mài)多少錢(qián)才合適？當(dāng)時(shí)劉洋對(duì)市場(chǎng)信心十足，“有個(gè)鄰居以單價(jià)2萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)了一套，出于對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，我覺(jué)得這價(jià)賣(mài)低了�！彼f(shuō)，這個(gè)判斷讓他抱憾至今。
根據(jù)“貝殼網(wǎng)”濟(jì)南頻道2020年年初的二手房掛牌量估算，濟(jì)南共有45000余套存量房；而到了2023年5月14日，當(dāng)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者查詢時(shí)，發(fā)現(xiàn)在“貝殼網(wǎng)”濟(jì)南頻道二手房掛牌量已達(dá)6.37萬(wàn)套，而這個(gè)數(shù)字在3月初還是5.9萬(wàn)套，4月初增至6.18萬(wàn)套，每個(gè)月都要新增2000余套。
劉洋認(rèn)為，濟(jì)南每月新增2000余套存量房，為市場(chǎng)帶來(lái)向下的預(yù)期，所以自己這兩套房很難再賣(mài)上價(jià)了。幸運(yùn)的是，2022年下半年，劉洋終于以折合1.4萬(wàn)多元/平方米的價(jià)格，“7折”售出了那套曾經(jīng)“單價(jià)2萬(wàn)還嫌低”的住宅；但遺憾的是，那套2018年入手的公寓，他現(xiàn)在還沒(méi)有售出。
看房的突然多了
隨著對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不再，劉洋準(zhǔn)備將房子“打折”后掛牌，“剛開(kāi)始，我參考網(wǎng)上給出的1.7萬(wàn)元的單價(jià)掛出，在后來(lái)的半年內(nèi)不斷調(diào)整，最后價(jià)格已經(jīng)掛到不足1.5萬(wàn)元/平方米，還是乏人問(wèn)津�！彼f(shuō)。
這時(shí)，二手房經(jīng)紀(jì)人建議他買(mǎi)個(gè)“好贊服務(wù)”。這是指某房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)針對(duì)業(yè)主的專(zhuān)屬增值服務(wù)，主要是針對(duì)業(yè)主的急售需求，還能滿足更多定制化、差異化服務(wù)等其他方面的需求。說(shuō)來(lái)也巧，自打購(gòu)買(mǎi)了“好贊服務(wù)”，這套房的瀏覽量、帶看量與日俱增；僅僅過(guò)了一個(gè)來(lái)月，房子就賣(mài)出去了。
“價(jià)格基本沒(méi)變，為什么來(lái)看房的突然變多了？我的房子掛了這么久，價(jià)格也不高，不是應(yīng)該優(yōu)先推薦嗎？”在劉洋看來(lái)，“好贊服務(wù)”其實(shí)就是“加價(jià)推廣”，“一定是經(jīng)紀(jì)人優(yōu)先推廣‘加了服務(wù)費(fèi)’的房源，所以有沒(méi)有‘好贊服務(wù)’，差距才這么大�！�
作為房地產(chǎn)專(zhuān)家，呂兆毅認(rèn)為，房地產(chǎn)中介就是通過(guò)信息來(lái)盈利�！艾F(xiàn)在二手房市場(chǎng)最大的問(wèn)題，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)濫用市場(chǎng)支配地位，壟斷信息用來(lái)謀利�！彼麑�(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示。
《意見(jiàn)》也明確，“具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用……房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)�！�
不過(guò)，目前較多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)傾向于收取房源成交價(jià)1%的“好贊”服務(wù)費(fèi)，這筆費(fèi)用中的2000-5000元?dú)w該網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，剩下的歸房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；而“好贊好房”的成交率，比普通二手房源提升了80%。但對(duì)于需要急售的業(yè)主來(lái)說(shuō)，這意味著，除去正常的中介費(fèi)用，還需要為“好贊服務(wù)”等額外支付成交價(jià)的1%。
濟(jì)南某連鎖房屋經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人表示，《意見(jiàn)》的出臺(tái)，是將此前就強(qiáng)調(diào)過(guò)的政策進(jìn)行歸納匯總，并向市場(chǎng)明確發(fā)出信息：二手房交易即將迎來(lái)規(guī)范。
“目前二手房流通不暢的主要原因，還是對(duì)市場(chǎng)下行的預(yù)期；二手房現(xiàn)有的交易規(guī)則也確實(shí)存在問(wèn)題，屬于次要原因�！痹撠�(fù)責(zé)人表示。
間接帶動(dòng)新房銷(xiāo)售
到了2022年下半年，劉洋在龍湖雲(yún)峰原著相中了一套疊層住房。
“樓盤(pán)位于旅游路，靠山，環(huán)境不錯(cuò)，離我工作單位也更近；小區(qū)里人車(chē)分流做得很好，帶孩子下樓玩很放心；至于學(xué)區(qū)，雖然算不上濟(jì)南的頂尖學(xué)校，但比槐蔭區(qū)的大部分學(xué)校都要強(qiáng)�！彼豢跉饬_列了新房的眾多優(yōu)點(diǎn)。
新房雖好，但高達(dá)2.4萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，也讓他不得不調(diào)整資產(chǎn)配比、售出存量住房，才有了上文中的“7折急售”和“好贊服務(wù)”。
隨后，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪了包括龍湖雲(yún)峰原著在內(nèi)的幾家在售樓盤(pán)。受訪樓盤(pán)一致表示，目前濟(jì)南新房市場(chǎng)有很大一部分需求是改善型，而這類(lèi)購(gòu)房者一般持有多套住房，亟待先變現(xiàn)，而后購(gòu)買(mǎi)新房、改善居住條件。
“所以，規(guī)范二手房交易，一方面能夠激活二手房交易，另一方面也能通過(guò)改善型購(gòu)房，間接帶動(dòng)新房銷(xiāo)售。”呂兆毅表示。
劉洋還惦記著那套未出手的公寓，“漲價(jià)是不指望了，只希望不要低于2018年的入手價(jià)，再就是希望能降低中介費(fèi)用，盡快賣(mài)出去�！彼f(shuō)。
