今年五一假期最后一天，一則“關(guān)于調(diào)整我市存量房評估價格的通告”在濟南二手房市場引起關(guān)注。根據(jù)通告，從5月1日起調(diào)整二手房評估價格，這是存量房交易評估計稅價格繼2018年9月1日后再次調(diào)整，而且今后會根據(jù)市場形勢變化定期調(diào)整。
節(jié)后上班新政將落地
5月3日上午，盡管房產(chǎn)交易大廳五一假期不上班，但透過玻璃能看到該則通告已張貼在大廳入口處。
記者看到某房產(chǎn)中介展示的一張通告圖片，稱“為全面、客觀、準確反映我市存量房交易價格水平，提高交易環(huán)節(jié)計稅依據(jù)的準確性，根據(jù)國家稅務(wù)總局、自然資源部關(guān)于進一步加強不動產(chǎn)登記和稅收管理的要求，經(jīng)報送市政府備案，自2023年5月1日起，調(diào)整我市存量房評估價格。今后將根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢變化進行定期調(diào)整”。落款為國家稅務(wù)總局濟南市稅務(wù)局、濟南市自然資源和規(guī)劃局，落款時間為2023年4月28日。
相關(guān)部門人士證實，本次調(diào)整由稅務(wù)部門聯(lián)合多個部門向市政府遞交報告，主要目的是為了進一步堵上“陰陽合同”漏洞，提高二手房交易環(huán)節(jié)評估計稅價格的準確性。由于通告發(fā)布后正值五一假期，具體實施從5月4日上班后執(zhí)行。據(jù)了解，具體到調(diào)整幅度，會根據(jù)片區(qū)、地段市場實際情況“一房一價”進行評估。
評估計稅價逐漸向市場價靠攏
緯一路地處育英中學(xué)學(xué)區(qū)，集聚了較多的二手房門店。在一家房產(chǎn)中介門店，一對夫婦正繳納傭金，當房產(chǎn)經(jīng)紀人告知5月4日辦理過戶計稅價格有可能發(fā)生變化時，他們比較詫異。該夫婦急于購買學(xué)區(qū)房為孩子辦理小學(xué)入學(xué)報名，對于趕上此次評估價格調(diào)整也頗為無奈。房產(chǎn)經(jīng)紀人表示，該套房產(chǎn)為“滿五唯一”，由于建筑面積是40多平方米的小戶型，免除個稅，只繳總房款1%的契稅，最終繳稅額以現(xiàn)場辦理業(yè)務(wù)時系統(tǒng)評估計稅價為準。
2018年9月1日起，濟南市稅務(wù)局調(diào)整存量房交易評估計稅價格，學(xué)區(qū)房等熱點區(qū)域、市區(qū)核心地段二手房計稅價至少上浮50%。若納稅人申報的交易價格經(jīng)認定偏低且無正當理由的，將根據(jù)系統(tǒng)內(nèi)該套房產(chǎn)評估價作為參考價計稅。
現(xiàn)實中，二手房市場“一房一價”具有復(fù)雜性。以育英學(xué)區(qū)房為例，上次調(diào)整后評估計稅價1.8萬元到1.9萬元，目前市場成交單價在“3萬元+”，越是小戶型單價越高，甚至有的站上“4萬元+”。假設(shè)一套45平方米的小戶型，以評估計稅價18000元/平方米的單價成交，總房款81萬元，但這一價格只停留在紙面上，畢竟此類戶型市場成交總價普遍在170萬元以上，因而并不能準確反映該區(qū)域市場實際交易價格。甚至在有的地段、區(qū)域，存在以遠低于評估計稅價成交的情況，一份合同用來交稅、過戶，另一份合同為買賣雙方真實的成交價。
評估價調(diào)整不會影響市場走向
今年一季度濟南二手房市場飄紅，二手住宅環(huán)比增長0.4%，是2021年9月以來首次現(xiàn)正增長。二手住宅交易1.73萬套，成交面積179.05萬平方米，同比增長113.88%。中住房產(chǎn)育英學(xué)區(qū)店房產(chǎn)經(jīng)紀人介紹，今年春節(jié)過后學(xué)區(qū)房交易量增多，他們門店三四月份業(yè)績在四五十萬元，比去年同期翻番。
在市場向好的情況下，調(diào)整存量房評估價格會不會影響市場預(yù)期?濟南房產(chǎn)網(wǎng)大客戶事業(yè)部有關(guān)人士認為，此舉對市場買賣影響不是很大，“不是因為稅費成本高了，人們就不買房了，畢竟市場需求在那里�！睋�(jù)介紹，2018年9月1日調(diào)整到現(xiàn)在接近6年，這屬于正常的調(diào)整，預(yù)計本次調(diào)整后評估計稅價格和市場實際成交價更加接近。
就在本次調(diào)整通告發(fā)布前，自然資源部負責(zé)人宣布我國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。不過，濟南市不動產(chǎn)登記中心有關(guān)人士明確表示，調(diào)整二手房評估價格與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記無關(guān)，和房產(chǎn)稅也沒有聯(lián)系。 (來源：新黃河)
