經(jīng)濟導報記者 杜楊
最近，國家發(fā)展改革委印發(fā)了《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》。一季度以來，針對住房租賃市場，有關部門已經(jīng)陸續(xù)出臺了10條政策。
在山東，住房租賃市場日臻成熟，運營企業(yè)紛紛脫離“二房東”定位，許多長租公寓項目也根據(jù)各自定位精耕細作，在中高端領域甚至呈現(xiàn)出一種“租金越貴，反響越好”的現(xiàn)象。
山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會租賃專委會副秘書長王夢靜認為，隨著山東長租公寓市場的成熟，各項目都在針對目標客戶“精準畫像”，并據(jù)此對客房進行個性化定制，相關企業(yè)也紛紛在“個性化”方向上尋求突破。
“越高端越好租”
在濟南山大路197號，有一個長租公寓項目——云上美居人才公寓。
4月4日，經(jīng)濟導報參觀了該人才公寓的客房。打開客房大門，只見原本合上的窗簾自動打開，床邊氛圍燈也漸漸將原本昏暗的房間照亮起來�！斑@間客房安裝了全套智能家居，從恒溫空調到房間采光，都可以個性化設置，并通過手機遠程控制�！痹擁椖窟\營方——濟南中合公寓市場總監(jiān)魯帥告訴經(jīng)濟導報記者。
隨著客房光線漸明，客房墻上掛著的投影幕布也顯露出來，天花板上還有多個音箱圍繞著大床架設。在經(jīng)濟導報記者看來，這里更像是酒店客房，而且影音設備十分硬核。
據(jù)了解，云上美居人才公寓是2019年開始運營的。就在那一年，國家發(fā)改委的《進一步優(yōu)化供給推動消費平穩(wěn)增長促進形成強大國內市場的實施方案(2019年)》等一系列文件，定下了“大力培育和發(fā)展住房租賃市場”的基調。
不過當時的山東住房租賃市場還比較“初級”。據(jù)魯帥回憶，云上美居人才公寓在初運營時，租金大約是每間每月1500元左右，客房以簡裝為主。實際上當時整個山東市場也都以簡裝為主，罕有配齊“布草四件套”(即床單、床笠、被子和枕頭)的客房。
到了2021年，國內集中式長租公寓的客房總量已達260萬套，市場不斷成熟，中合公寓也順勢開始升級產(chǎn)品�！俺碎L租公寓，我們公司還運營有酒店式公寓項目。在運營過程中，我們發(fā)現(xiàn)后者的市場反響越來越好！”魯帥表示。
于是，中合公寓開始嘗試將長租公寓參照酒店式公寓的標準進行產(chǎn)品升級，為客房配齊了“布草四件套”，還配備了冰箱、洗衣機，價格也升級到每間每月2500元左右。
“效果非常好�！濒攷洷硎�，“盡管租金漲了不少，客房周轉率反倒更高了�！睋�(jù)他介紹，目前云上美居有客房近120間，其中簡裝客房僅剩30余間；精裝客房有60間，供不應求。
市場分層明顯
為什么云上美居的客房是“越高端越好租”？其優(yōu)越的區(qū)位或許是原因之一。
“我們項目所處的山大路片區(qū)，周邊有解放路商圈、科技市場，還有山大、山藝等高校，客戶也多為高端高知群體，對居住體驗要求很高�！濒攷洷硎尽�
區(qū)位對長租公寓的影響有多大？同一天，經(jīng)濟導報記者又來到位于天橋區(qū)小清河片區(qū)的一處長租公寓項目走訪，發(fā)現(xiàn)該項目周圍是家居市場，周圍沒有地鐵站等交通樞紐，公交站更是遠在1公里外。
“一開始我們也為客房配備了冰箱、洗衣機等家電。”該項目負責人李陽告訴經(jīng)濟導報記者，“結果應廣大客戶的要求，我們不得不撤掉了這些家電，保留客房最基本的配置，并把租金降到每間每月1300元，這才打開了市場�！�
盡管如此，李陽還是沒留住客戶�！稗r(nóng)歷新年前，公寓有一批房客集中退房，我現(xiàn)在正為空置的客房發(fā)愁呢�！彼f現(xiàn)在“住三押一”的長住型客戶越來越少，多是租住一個月以內，甚至十天半個月左右的短租客戶。
在談到租賃周期變短時，魯帥表示他也有類似的觀察：“在2019年，我們有不少長住的客戶甚至要求自己裝飾客房。近兩年，客戶的租賃周期確實越來越短了�！彼J為，客戶之所以傾向租賃設施齊全的中高檔客房，正是因為希望在較短的時間內享受更舒適的居住條件。
作為資深專家，王夢靜分析，目前濟南的長租公寓行業(yè)，擁有優(yōu)良地段、便捷交通等不可取代的賣點的項目，一直就是市場熱點，其特點是競品少，所面向的顧客群對價格承受能力也更強。“其余的市場需求，則被擠壓到低端市場�！彼f。
“目前無論是中高端還是低端，山東住房租賃的市場需求還算穩(wěn)定，市場本身也比較活躍�！蓖鯄綮o補充說。
“去二房東化”成市場大勢
魯帥還帶經(jīng)濟導報記者參觀了云上美居的高端客房，客房內除了智能家居和專業(yè)的影音設備外，還多了獨立的會客間以及奢侈品擺件。
“我們還可以為客戶提供個性化的服務�！彼钢鴷蛷d里稍顯空曠的墻面說，“這套客房的上一任客戶是某大型國企駐魯分公司高管，我們專門為其定制了他們公司的巨幅LOGO掛在墻上，會客時非常氣派�！�
盡管面向中低端，李陽的公寓也有“個性定制”服務，“原本撤掉了冰箱、洗衣機等家電，后來有客戶反映生活不方便，我們又搬了回來，后來這些家電的配備也成了客房的定制項目之一�！�
李陽就職的公司成立于2016年，總部設在上海，旗下產(chǎn)品線包含綜合型租賃社區(qū)、白領公寓以及服務式酒店公寓。他負責的項目是公司與濟南本地業(yè)主打造的第一個項目。“具體來說，就是客房按照業(yè)主的標準裝修，由我們進行具體的運營管理。”他說，“這就是專業(yè)的人做專業(yè)的事�！�
王夢靜表示，相對于幾年前，現(xiàn)在山東的住房租賃企業(yè)已越來越專業(yè)，所以才能滿足不同層次客戶的需求�！拔覀冊鴳蚍Q早先試水住房租賃的企業(yè)都是‘二房東’，當時不要說個性化服務了，客房能達到標準化就很不錯了�！彼f，隨著住房租賃市場越來越成熟，“二房東”模式越來越少，不少項目都是業(yè)主與運營企業(yè)深度參與，雙方共同分擔風險與成本、共享收益。
幾位受訪者均表示，現(xiàn)在企業(yè)也在針對目標客戶群體反復“畫像”，并不斷推出具有個性化的產(chǎn)品，“個性化”儼然已成為市場大勢。魯帥表示，他們在高新區(qū)參與運營了某工業(yè)園區(qū)的員工宿舍，“我們擁有酒店公寓與長租公寓的運營經(jīng)驗，打造與集體宿舍迥異的居住體驗，獲得了園區(qū)與職工的一致好評�！�
