住房租賃“金融17條”出爐。
2月24日，人民銀行、銀保監(jiān)會起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見(征求意見稿)》(下稱《意見稿》)，培育發(fā)展住房租賃市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
《意見稿》圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)�；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營和管理提 供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系，共17條，意見反饋時間截止到3月26日。
內(nèi)容涉及加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新；拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道和加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等重要內(nèi)容。
在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次政策最核心的要點，即要建立健全住房租賃金融支持體系。
探索加大租賃住房供給
近年來，相關(guān)部門出臺了多項支持住房租賃市場發(fā)展的政策措施，地方政府、市場主體積極參與，探索加大租賃住房供給。
早在2015年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上首次提出發(fā)展住房租賃市場。2016年《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》提出，培育和發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度。
2021年《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》明確擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，稱保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。
2022年住房租賃相關(guān)政策更是密集出臺。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，截至2022年6月份，全國有超80個省市出臺了關(guān)于推動保障性租賃住房發(fā)展的地方性文件�！笆奈濉逼陂g，全國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套(間)，其中，2021年已完成94.2萬套(間)，2022年計劃籌集240萬套(間)。除40個重點城市之外，另有34個城市公布了“十四五”期間保障性租賃住房籌集計劃，共約123萬套(間)。
而住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年1-10月全國保障性租賃住房已開工建設(shè)和籌集233.6萬套(間)，占年度計劃的98.8%。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)指出，“租購并舉”是我國住房制度建設(shè)的重要目標(biāo)之一，也是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的重要組成部分。此次《意見稿》的發(fā)布，將有利于加強(qiáng)和改善針對住房租賃市場的金融支持與服務(wù)，促進(jìn)住房租賃市場快速發(fā)展。
建立健全住房租賃金融支持體系
《意見稿》共計17條，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，建立健全住房租賃金融支持體系。
在加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新上，《意見稿》指出，支持商業(yè)銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款，期限一般3年，最長不超過5年，租賃住房建設(shè)的項目資本金比例應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的20%;
鼓勵商業(yè)銀行向符合條件的主體發(fā)放租賃住房團(tuán)體購房貸款，期限最長不超過30年，款原則上不超過物業(yè)評估價值的80%；
支持向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款，允許經(jīng)營性貸款置換開發(fā)貸款，期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%；
對向非自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營性貸款，期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。
“這在總結(jié)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，給出了較為明確的引導(dǎo)和規(guī)范。同時對自持物業(yè)的住房租賃企業(yè)支持力度較大�！毙燔S進(jìn)表示。
在拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道方面，《意見稿》支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道，創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，引導(dǎo)各類社會資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。
此外，在加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理上，《意見稿》嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界，嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資。加強(qiáng)信貸資金管理，規(guī)范直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新，建立住房租賃金融監(jiān)測評估體系，防范住房租賃金融風(fēng)險。
“此次政策針對銀行房貸業(yè)務(wù)，提出了四大業(yè)務(wù)發(fā)力點，包括開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域、收購房源業(yè)務(wù)、租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)、綜合金融服務(wù)等。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類業(yè)務(wù)內(nèi)容豐富，覆蓋了住房租賃的各個環(huán)節(jié)，比如說此次政策明確，發(fā)放租賃住房團(tuán)體購房貸款。類似表述有助于后續(xù)相關(guān)企業(yè)加快收儲閑置房源。
“在綜合金融服務(wù)方面，政策明確了銀行后續(xù)可開展開戶、結(jié)算、咨詢、現(xiàn)金管理等業(yè)務(wù)。此類表述對于銀行后續(xù)業(yè)務(wù)創(chuàng)新，在原先傳統(tǒng)的購房金融服務(wù)基礎(chǔ)上增加新業(yè)務(wù)，都有積極的啟發(fā)意義。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
博通咨詢金融行業(yè)首席分析師王蓬博表示，實際上大力發(fā)展租房市場，特別是長租房市場，亟待金融和住建部等管理部門切實落地相關(guān)的配套政策予以支持，才能有效的遏制目前“一管就死，一放就漲”的局面，也能滿足多元化的住房需求。
不過嚴(yán)躍進(jìn)提醒到，相關(guān)金融創(chuàng)新即堅持資金流向明確的導(dǎo)向，也堅持風(fēng)險規(guī)避的導(dǎo)向�！捌渲匈Y金流向明確是指，相關(guān)資金要用于租賃住房的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營層面的內(nèi)容。而風(fēng)險規(guī)避方面的導(dǎo)向則是指，要引導(dǎo)相關(guān)機(jī)構(gòu)善于對沖金融風(fēng)險，并通過金融產(chǎn)品的流通來促進(jìn)長期穩(wěn)定經(jīng)營�！保▉碓矗喝A夏時報）
