經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇
“春節(jié)過(guò)后這20多天，我們店里已經(jīng)成交了5套二手房，比去年同期要好一些�！�2月20日，濟(jì)南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人初鑫在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，隨著一系列利好政策落地，濟(jì)南二手房市場(chǎng)回暖跡象明顯，不少中介公司的看房量和成交量也有所回升。
受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前二手房市場(chǎng)只是有了回暖跡象，但真正恢復(fù)正常交易量尚需再添一把火�！岸址渴袌�(chǎng)的回暖是一個(gè)緩慢的修復(fù)過(guò)程，因此需要政策進(jìn)一步支持，例如可以考慮在稅費(fèi)上出臺(tái)優(yōu)惠政策。”濟(jì)南華誠(chéng)房地產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人徐華鵬表示。
客戶(hù)目標(biāo)較明確
2月20日，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者走進(jìn)初鑫的店里發(fā)現(xiàn)，偌大的店鋪只有他一個(gè)人。
“現(xiàn)在看房的人比較多，目前只有我1個(gè)人在看店，其他同事不是在帶看的路上，就是在簽合同的路上，市場(chǎng)回暖了。”初鑫告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，春節(jié)前，他們整個(gè)店一個(gè)星期也就能帶看3-4組客戶(hù)。過(guò)完年上班后，一天至少能帶看3-4組客戶(hù)，有時(shí)晚上8點(diǎn)了還在帶看�！皬娜ツ晗掳肽觊_(kāi)始，門(mén)店的簽單量一直維持在一個(gè)月2-3單。春節(jié)后到現(xiàn)在，門(mén)店已經(jīng)簽下了4單。”
“現(xiàn)在客戶(hù)不管是買(mǎi)房還是租房，已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)比較明確的心理活動(dòng)，他們不是隨便出來(lái)看看，而是目標(biāo)比較明確，價(jià)格如果感覺(jué)比較合適，就可以隨時(shí)去定�！毙烊A鵬說(shuō)。
“春節(jié)過(guò)后我已經(jīng)賣(mài)了2套房了，一套是洪樓片區(qū)的山大宿舍，一套是洪北社區(qū)的�！蔽挥诤闃悄下返囊患抑薪楣镜匿N(xiāo)售顧問(wèn)孫淑剛說(shuō)，“之前我每天都是找房源發(fā)給客戶(hù)看，現(xiàn)在很多客戶(hù)主動(dòng)來(lái)咨詢(xún)�！�
“春節(jié)假期過(guò)后，簽單量相比去年同期增長(zhǎng)不少，平均一天能簽約100多單�！睗�(jì)南房產(chǎn)網(wǎng)簽約中心經(jīng)理程林表示。
在徐華鵬看來(lái)，無(wú)論是購(gòu)房者還是賣(mài)方，在心理預(yù)期上已經(jīng)發(fā)生了一些變化。一方面帶看量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，看房的客戶(hù)正在集中看房、快速?zèng)Q策；與此同時(shí)，由于掛牌房源比較充足，掛牌業(yè)主的心態(tài)也比較平穩(wěn)，對(duì)于是否能簽約表現(xiàn)得也很冷靜�！安贿^(guò)真想賣(mài)房的話，賣(mài)家一定會(huì)降價(jià)的�！�
對(duì)于二手房市場(chǎng)回暖的原因，上述人士均給出了自己的看法。徐華鵬認(rèn)為，原因在于這幾年積壓的購(gòu)房需求集中釋放。在初鑫看來(lái)，除了需求釋放外，去年底及今年初出臺(tái)了不少購(gòu)房支持政策，如降利率、享購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等，這些都大大刺激了市民的購(gòu)房欲望。
打通新房與二手房通道
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2019年3月份，濟(jì)南二手房鏈家掛牌數(shù)量為2.8萬(wàn)套左右；當(dāng)年年底濟(jì)南二手房鏈家掛牌數(shù)量漲到4.4萬(wàn)套左右；到了2020年5月，濟(jì)南二手房鏈家掛牌數(shù)量突破了5萬(wàn)套。今年2月23日，濟(jì)南二手房鏈家掛牌數(shù)量達(dá)到了58777套。
“這只是這個(gè)平臺(tái)的數(shù)字，如果算上其他平臺(tái)和一些未上平臺(tái)的房源，數(shù)量肯定還要高不少�！背貊握f(shuō)，“目前濟(jì)南的二手房存量應(yīng)該在7萬(wàn)套以上，尤其是去年5月份濟(jì)南調(diào)整二手房限售政策后，由此前取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)2年調(diào)整為限購(gòu)區(qū)域內(nèi)住房網(wǎng)簽滿(mǎn)2年可持證交易，大量準(zhǔn)新房上市讓二手房的存量有所上升�！背貊握f(shuō)道。
貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，從長(zhǎng)期來(lái)看，限售調(diào)整后二手房掛牌房源增加，剛需群體可以有更多的選擇；經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的去化，改善性群體賣(mài)掉現(xiàn)有住房并新購(gòu)住房，這其中有一部分人會(huì)進(jìn)入新房市場(chǎng)，從而帶動(dòng)新房市場(chǎng)銷(xiāo)售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場(chǎng)修復(fù)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。
但在徐華鵬看來(lái)，理論上說(shuō)，一些改善性群體賣(mài)掉現(xiàn)有住房并新購(gòu)住房，這其中有一部分人會(huì)進(jìn)入新房市場(chǎng)，會(huì)促進(jìn)行業(yè)正常發(fā)展，但實(shí)際上這并不是閉環(huán)。
“證不滿(mǎn)兩年，房子雖然可以出售，但還是需要繳納較高的稅。高額的交易費(fèi)用，阻擋了不少購(gòu)房者的需求。”徐華鵬解釋說(shuō)，“一套超過(guò)90平方米、市值200萬(wàn)元的房子，分為滿(mǎn)二不滿(mǎn)五，滿(mǎn)五唯一，首套二套多種情況，最高需要繳納6萬(wàn)元左右的稅費(fèi)，最低也要繳納3萬(wàn)元左右的稅費(fèi)。高額的稅費(fèi)讓不少購(gòu)房者將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了新房市場(chǎng)�！痹谛烊A鵬看來(lái)，舊的賣(mài)不掉就沒(méi)資格或者資金去購(gòu)買(mǎi)新房，這就造成了賣(mài)不掉、買(mǎi)不了的尷尬情況。
“想讓二手房市場(chǎng)交易‘活躍’起來(lái)，應(yīng)該再添一把火�！毙烊A鵬建議，“在現(xiàn)有的各種政策下，適當(dāng)降低二手房的稅費(fèi)，對(duì)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心也有益處�！�
初鑫則建議，市民購(gòu)買(mǎi)二手房也能享受補(bǔ)貼政策�！安痪们�，濟(jì)南拿出了5000萬(wàn)元的置業(yè)消費(fèi)券，剛開(kāi)始還以為二手房也能用，但仔細(xì)了解后我才發(fā)現(xiàn)，只有購(gòu)買(mǎi)新房才有資格領(lǐng)取。我認(rèn)為，二手房交易應(yīng)享受同等補(bǔ)貼政策，只要買(mǎi)房就有補(bǔ)貼和消費(fèi)券�！�
徐華鵬表示，只有將新房、二手房交易打造成一個(gè)閉環(huán)，才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。
