經(jīng)濟導(dǎo)報記者 王雅潔 見習(xí)記者 劉瑞祥
提前還貸潮再起。伴隨著多地頻繁調(diào)整首套房貸款利率，房貸進入低利率區(qū)間，春節(jié)資金回籠背景下，房貸一族紛紛選擇提前還貸。那么，提前還貸流程、周期是怎樣的？如何選擇合適的還款方式？提前還貸是否真的合適？對此，經(jīng)濟導(dǎo)報記者對山東濟南、青島等部分城市的房貸提前還款情況進行了調(diào)查。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，目前，濟南市部分銀行提前還貸要先通過線上App或者線下網(wǎng)點進行申請，待銀行審批通過后再進行還貸。據(jù)經(jīng)濟導(dǎo)報記者親測，招商銀行等個別股份銀行提前還款審批效率較高，提交申請后，5日即可通過審批，并操作還款。相對而言，國有大行審批周期較長，不少提前還貸申請已排到4、5月份以后。
▲ 經(jīng)濟導(dǎo)報記者親測，濟南股份行提前還貸申請5日完成審批
“春節(jié)期間提前還貸10萬元，提交申請5日通過審批”
“春節(jié)期間，我將發(fā)下來的年終獎拿出10萬元提前還貸。審批很快，從提交申請到審批通過、還款一共就用了一周時間吧。”日前，濟南市民唐紅向經(jīng)濟導(dǎo)報記者分享了她的提前還貸經(jīng)歷。
2022年9月，唐紅在濟南的首套房貸款審批放款。她一共貸了290萬元，貸款期限25年，貸款利率4.1%�！皠傓k下來，每月還款額近1.6萬元，壓力較大。好在貸款行告知，只要還完首期月供后，就可以辦理提前還貸，且不限制周期、次數(shù)和金額，這對我真是個好消息�！�
從去年10月還完首期月供后，一直到今年春節(jié)前后，唐紅先后三次在手機銀行App提交提前還貸申請，共提前還貸50萬元。“每次提交后審核的效率都很高，春節(jié)前1月14日提交了一次，1月20日就收到審批成功的短信。春節(jié)后又提交了一次，也很快就辦下來了�！�
唐紅算了算，提前還款50萬元后，她的房貸月供已從1.55萬元降至1.28萬元，下降2700元左右。
春節(jié)過后，經(jīng)濟導(dǎo)報記者咨詢招商銀行濟南貸后管理中心后，按工作人員提示，通過招商銀行App在1月27日嘗試提交了提前還貸申請。2月1日，經(jīng)濟導(dǎo)報記者收到招商銀行提前還貸審批通過的短信，前后僅用時5日。
不過，并非所有銀行提前還貸審批效率都這么高。2月4日，青島市民王建華告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，他在某國有銀行的提前還貸申請目前僅進行了電話登記，不確定多久能還上�！般y行App無法預(yù)約，咨詢了銀行客服后給了我一個青島貸款部門的座機，打過去說記錄下來了，3個工作日回復(fù)�！�
經(jīng)濟導(dǎo)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，像王建華一樣有提前還貸周期較長經(jīng)歷的并不少，不少城市的銀行還出現(xiàn)了排隊預(yù)約還款的現(xiàn)象�！拔乙彩窃趪秀y行辦的貸款，提前還款已經(jīng)預(yù)約到4月份以后了�！薄拔掖螂娫捊o貸款支行，柜臺告訴我已經(jīng)排到11月份了，有點夸張啊�！薄拔姨崆斑�貸預(yù)約到下個月了，提前告知我還需要支付違約金。”經(jīng)濟導(dǎo)報記者隨機采訪了部分提前還貸用戶，得到了以上回復(fù)。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，國有銀行的房貸提前還款手續(xù)相對復(fù)雜一些，個別銀行提前還款只能在線下辦理，還有個別銀行對提前還款的次數(shù)或期限有限制。銀行工作人員提醒貸款用戶，若有提前還款計劃，可先致電銀行當(dāng)?shù)刭J后管理中心或個貸經(jīng)理，咨詢申請?zhí)峤磺�、所需材料等�?/P>
濟南房貸利率高于存款至少0.3個百分點
“需要注意的是，貸款方式無論是等額本息還是等額本金，提前還貸均有一個相對年限的最佳時機�！睗现凶〉禺a(chǎn)客戶經(jīng)理崔麗麗在與經(jīng)濟導(dǎo)報記者交流時直言，消費者在選擇提前還款時，還應(yīng)根據(jù)自身財務(wù)狀況、長期規(guī)劃，在“月供減少，保持期數(shù)”與“月供不變，期數(shù)減少”之間權(quán)衡做出選擇。
有研報就指出，不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到中期、等額本金還款期已過1/3等。
提前還貸，不僅需要一定流程和時間，還需多方考量。為何房貸一族提前還貸意愿如此強烈呢？
“對個人來說，判斷是否需要提前償還個人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。”對此，招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，“如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當(dāng)然，還需要為日常生活支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金�！�
“春節(jié)前后，收到不少客戶提前還貸的咨詢。同時，他們關(guān)注的還有目前存款、理財?shù)睦仕健！币患夜煞菪袀�貸經(jīng)理張宇告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，只要房貸利率高于理財利率，且居民有利率下行的預(yù)期，提前還貸的動機就一直會存在。
張宇算了一筆賬，“目前我行三年期定期存款和三年期大額存單年利率均在2.9%左右，目前濟南市場中長期存款利率最高水平也不超過3.8%。而山東存量房貸(純商業(yè)貸款)利率最低水平是2022年8月20日LPR下調(diào)后的新辦房貸利率4.1%(5年期貸款市場報價利率LPR減20個基點)，大部分存量房貸利率還存在加點的情況，且加點幅度不一。”張宇直言，就目前濟南來看，存款與房貸利差至少在0.3個百分點，“換做是我，也會考慮是否提前還貸�！�
“存款還好，是保本保收益的。目前包括銀行理財在內(nèi)的產(chǎn)品，均掛鉤市場走勢，不保本也不保證收益，這讓我有點心里沒譜�！遍L期關(guān)注理財市場的濟南白領(lǐng)宋曉文向經(jīng)濟導(dǎo)報記者坦言，“由于趕上了春節(jié)前的那波‘破凈潮’，我在山東本土城商行購買的一款自營的R2低風(fēng)險級別理財產(chǎn)品出現(xiàn)了短期虧本，這在此前是從未經(jīng)歷過的�！�
宋曉文在考慮，今后手頭的閑置資金，部分選擇銀行存款，部分購置保險保障，再有就是把房貸提前還了�！白稍兞算y行和投資圈的朋友，今后利率下行是大趨勢，應(yīng)該做個長期規(guī)劃�！彼缡潜硎�。
存量房貸利率降低亟須重視
春節(jié)后，不少重點城市進入房貸利率“3”時代。據(jù)經(jīng)濟導(dǎo)報記者不完全統(tǒng)計，截至目前，已有包括鄭州、福州、天津、廈門、珠海、長春、南寧在內(nèi)的約30城已下調(diào)了首套房貸款利率。其中20余城下調(diào)首套房貸利率至4%以下，例如鄭州首套房貸利率為3.8%。
值得關(guān)注的是，所謂的房貸利率“3”時代，目前還是集中針對新購房用戶。當(dāng)前存量房貸用戶的壓力仍然較大，希望能降低存量房貸利率、降低月供壓力的呼聲逐漸高漲。
“當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視�！倍ｍ到ㄗh相關(guān)部門加快出臺相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，進一步降低住房消費者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題。
董希淼認(rèn)為，“考慮到2023年宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)回升和房地產(chǎn)市場回暖，下一階段提前還貸熱潮或?qū)②呌谄骄�。�?dāng)然，穩(wěn)定居民信心和預(yù)期、減緩提前還貸還有更重要和深遠(yuǎn)的意義�！彼ㄗh，可加快引導(dǎo)5年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率。
