經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 王雅潔 見習(xí)記者 劉瑞祥
提前還貸潮再起。伴隨著多地頻繁調(diào)整首套房貸款利率，房貸進(jìn)入低利率區(qū)間，春節(jié)資金回籠背景下，房貸一族紛紛選擇提前還貸。那么，提前還貸流程、周期是怎樣的？如何選擇合適的還款方式？提前還貸是否真的合適？對(duì)此，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者對(duì)山東濟(jì)南、青島等部分城市的房貸提前還款情況進(jìn)行了調(diào)查。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，目前，濟(jì)南市部分銀行提前還貸要先通過(guò)線上App或者線下網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行申請(qǐng)，待銀行審批通過(guò)后再進(jìn)行還貸。據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者親測(cè)，招商銀行等個(gè)別股份銀行提前還款審批效率較高，提交申請(qǐng)后，5日即可通過(guò)審批，并操作還款。相對(duì)而言，國(guó)有大行審批周期較長(zhǎng)，不少提前還貸申請(qǐng)已排到4、5月份以后。
▲ 經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者親測(cè)，濟(jì)南股份行提前還貸申請(qǐng)5日完成審批
“春節(jié)期間提前還貸10萬(wàn)元，提交申請(qǐng)5日通過(guò)審批”
“春節(jié)期間，我將發(fā)下來(lái)的年終獎(jiǎng)拿出10萬(wàn)元提前還貸。審批很快，從提交申請(qǐng)到審批通過(guò)、還款一共就用了一周時(shí)間吧�！比涨�，濟(jì)南市民唐紅向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分享了她的提前還貸經(jīng)歷。
2022年9月，唐紅在濟(jì)南的首套房貸款審批放款。她一共貸了290萬(wàn)元，貸款期限25年，貸款利率4.1%�！皠傓k下來(lái)，每月還款額近1.6萬(wàn)元，壓力較大。好在貸款行告知，只要還完首期月供后，就可以辦理提前還貸，且不限制周期、次數(shù)和金額，這對(duì)我真是個(gè)好消息。”
從去年10月還完首期月供后，一直到今年春節(jié)前后，唐紅先后三次在手機(jī)銀行App提交提前還貸申請(qǐng)，共提前還貸50萬(wàn)元。“每次提交后審核的效率都很高，春節(jié)前1月14日提交了一次，1月20日就收到審批成功的短信。春節(jié)后又提交了一次，也很快就辦下來(lái)了�！�
唐紅算了算，提前還款50萬(wàn)元后，她的房貸月供已從1.55萬(wàn)元降至1.28萬(wàn)元，下降2700元左右。
春節(jié)過(guò)后，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者咨詢招商銀行濟(jì)南貸后管理中心后，按工作人員提示，通過(guò)招商銀行App在1月27日嘗試提交了提前還貸申請(qǐng)。2月1日，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者收到招商銀行提前還貸審批通過(guò)的短信，前后僅用時(shí)5日。
不過(guò)，并非所有銀行提前還貸審批效率都這么高。2月4日，青島市民王建華告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，他在某國(guó)有銀行的提前還貸申請(qǐng)目前僅進(jìn)行了電話登記，不確定多久能還上�！般y行App無(wú)法預(yù)約，咨詢了銀行客服后給了我一個(gè)青島貸款部門的座機(jī)，打過(guò)去說(shuō)記錄下來(lái)了，3個(gè)工作日回復(fù)。”
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，像王建華一樣有提前還貸周期較長(zhǎng)經(jīng)歷的并不少，不少城市的銀行還出現(xiàn)了排隊(duì)預(yù)約還款的現(xiàn)象。“我也是在國(guó)有銀行辦的貸款，提前還款已經(jīng)預(yù)約到4月份以后了�！薄拔掖螂娫捊o貸款支行，柜臺(tái)告訴我已經(jīng)排到11月份了，有點(diǎn)夸張啊�！薄拔姨崆斑�貸預(yù)約到下個(gè)月了，提前告知我還需要支付違約金�！苯�(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者隨機(jī)采訪了部分提前還貸用戶，得到了以上回復(fù)。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，國(guó)有銀行的房貸提前還款手續(xù)相對(duì)復(fù)雜一些，個(gè)別銀行提前還款只能在線下辦理，還有個(gè)別銀行對(duì)提前還款的次數(shù)或期限有限制。銀行工作人員提醒貸款用戶，若有提前還款計(jì)劃，可先致電銀行當(dāng)?shù)刭J后管理中心或個(gè)貸經(jīng)理，咨詢申請(qǐng)?zhí)峤磺馈⑺璨牧系取?/P>
濟(jì)南房貸利率高于存款至少0.3個(gè)百分點(diǎn)
“需要注意的是，貸款方式無(wú)論是等額本息還是等額本金，提前還貸均有一個(gè)相對(duì)年限的最佳時(shí)機(jī)�！睗�(jì)南中住地產(chǎn)客戶經(jīng)理崔麗麗在與經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者交流時(shí)直言，消費(fèi)者在選擇提前還款時(shí)，還應(yīng)根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況、長(zhǎng)期規(guī)劃，在“月供減少，保持期數(shù)”與“月供不變，期數(shù)減少”之間權(quán)衡做出選擇。
有研報(bào)就指出，不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到中期、等額本金還款期已過(guò)1/3等。
提前還貸，不僅需要一定流程和時(shí)間，還需多方考量。為何房貸一族提前還貸意愿如此強(qiáng)烈呢？
“對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息�！睂�(duì)此，招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，“如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶�貸款。當(dāng)然，還需要為日常生活支出與未來(lái)養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金�！�
“春節(jié)前后，收到不少客戶提前還貸的咨詢。同時(shí)，他們關(guān)注的還有目前存款、理財(cái)?shù)睦仕�。”一家股份行個(gè)貸經(jīng)理張宇告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，只要房貸利率高于理財(cái)利率，且居民有利率下行的預(yù)期，提前還貸的動(dòng)機(jī)就一直會(huì)存在。
張宇算了一筆賬，“目前我行三年期定期存款和三年期大額存單年利率均在2.9%左右，目前濟(jì)南市場(chǎng)中長(zhǎng)期存款利率最高水平也不超過(guò)3.8%。而山東存量房貸(純商業(yè)貸款)利率最低水平是2022年8月20日LPR下調(diào)后的新辦房貸利率4.1%(5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR減20個(gè)基點(diǎn))，大部分存量房貸利率還存在加點(diǎn)的情況，且加點(diǎn)幅度不一�！睆堄钪毖�，就目前濟(jì)南來(lái)看，存款與房貸利差至少在0.3個(gè)百分點(diǎn)，“換做是我，也會(huì)考慮是否提前還貸�！�
“存款還好，是保本保收益的。目前包括銀行理財(cái)在內(nèi)的產(chǎn)品，均掛鉤市場(chǎng)走勢(shì)，不保本也不保證收益，這讓我有點(diǎn)心里沒譜�！遍L(zhǎng)期關(guān)注理財(cái)市場(chǎng)的濟(jì)南白領(lǐng)宋曉文向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者坦言，“由于趕上了春節(jié)前的那波‘破凈潮’，我在山東本土城商行購(gòu)買的一款自營(yíng)的R2低風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)了短期虧本，這在此前是從未經(jīng)歷過(guò)的。”
宋曉文在考慮，今后手頭的閑置資金，部分選擇銀行存款，部分購(gòu)置保險(xiǎn)保障，再有就是把房貸提前還了�！白稍兞算y行和投資圈的朋友，今后利率下行是大趨勢(shì)，應(yīng)該做個(gè)長(zhǎng)期規(guī)劃。”她如是表示。
存量房貸利率降低亟須重視
春節(jié)后，不少重點(diǎn)城市進(jìn)入房貸利率“3”時(shí)代。據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有包括鄭州、福州、天津、廈門、珠海、長(zhǎng)春、南寧在內(nèi)的約30城已下調(diào)了首套房貸款利率。其中20余城下調(diào)首套房貸利率至4%以下，例如鄭州首套房貸利率為3.8%。
值得關(guān)注的是，所謂的房貸利率“3”時(shí)代，目前還是集中針對(duì)新購(gòu)房用戶。當(dāng)前存量房貸用戶的壓力仍然較大，希望能降低存量房貸利率、降低月供壓力的呼聲逐漸高漲。
“當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過(guò)大問題需要引起重視�！倍ｍ到ㄗh相關(guān)部門加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題。
董希淼認(rèn)為，“考慮到2023年宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升和房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，下一階段提前還貸熱潮或?qū)②呌谄骄彙．?dāng)然，穩(wěn)定居民信心和預(yù)期、減緩提前還貸還有更重要和深遠(yuǎn)的意義。”他建議，可加快引導(dǎo)5年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率。
