經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 王雅潔
新年過(guò)后，不少“房貸一族”迎來(lái)利好，存量房貸利率迎下調(diào)窗口�！鞍偃f(wàn)房貸月供省200元!”對(duì)于房貸利率掛鉤貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)、重定價(jià)日為每年1月1日的濟(jì)南市民唐紅等住房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，去年5年期LPR的三次下調(diào)福利終于在開(kāi)年首月還款日得以體現(xiàn)。不僅如此，1月1日起存量公積金貸款也執(zhí)行調(diào)降后的新利率，組合貸用戶可享受商貸、公積金利率下調(diào)的雙重利好。
同時(shí)，隨著2023開(kāi)年首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立，政策“紅包”延續(xù)了2022年9月底階段性打開(kāi)首套房貸利率下限的利好。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，根據(jù)2022年9至11月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，濟(jì)寧等38城符合調(diào)整利率下限的條件，有望在一季度率先迎來(lái)利率調(diào)整。
百萬(wàn)房貸月供省200元
“2023年第一件開(kāi)心的事就是房貸利率從之前的5.15%下調(diào)到了現(xiàn)在的4.8%�！�1月1日，唐紅驚喜地發(fā)現(xiàn)，收到了貸款行發(fā)來(lái)的房貸利率下調(diào)信息。去年月供為3822元，這個(gè)月開(kāi)始降到了3676元，每月能少還146元。唐紅告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，“辦理貸款的時(shí)候，我指定1月1日為重新定價(jià)日。去年5年期LPR下調(diào)時(shí)只能眼睜睜看著，如今終于能享受到降息的福利�！�
“2022年，關(guān)乎房貸的5年期LPR經(jīng)歷了1月、5月、8月三次下調(diào)，從2021年底的4.65%降至4.3%，下調(diào)幅度達(dá)35個(gè)基點(diǎn)。以百萬(wàn)本金、貸款30年計(jì)算，利息下調(diào)后，每月月供可節(jié)省200元左右。同時(shí)，首套房公積金貸款利率也從3.25%下調(diào)至3.1%�！�1月6日，濟(jì)南一家地產(chǎn)中介門店經(jīng)理劉琳琳在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，這樣的利率下調(diào)福利只適用于部分LPR重定價(jià)日為每年1月1日的存量房貸消費(fèi)者。
對(duì)于選擇浮動(dòng)利率調(diào)整方式的房貸用戶來(lái)說(shuō)，銀行一般會(huì)對(duì)LPR的重定價(jià)日給出兩個(gè)選項(xiàng)：一是次年對(duì)應(yīng)日調(diào)整(個(gè)人貸款發(fā)放日)，另一種則是固定日調(diào)整(每年1月1日)。劉琳琳直言，選擇重定價(jià)日時(shí)，可遵循“早定早享受”的原則。“仔細(xì)查看購(gòu)房貸款合同，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，除了固定日調(diào)整、次年對(duì)應(yīng)日，還有‘次期’調(diào)整(按月調(diào)整)等可供選擇。在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，要多與貸款行溝通，選擇適合自己的浮動(dòng)利率調(diào)整方式�！�
不過(guò)，在部分存量房貸迎來(lái)利率下調(diào)的窗口期，有貸款用戶發(fā)現(xiàn)自己1月份的還款額不降反升。“之前買房時(shí)貸款利率是LPR+80個(gè)基點(diǎn)，相對(duì)較高。好不容易盼了一年，利率下調(diào)后還款金額反而上漲了，這是啥情況?”1月6日，青島市民郝杰收到銀行發(fā)來(lái)的扣款信息，有點(diǎn)不解。他告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，元旦過(guò)后銀行發(fā)來(lái)的信息顯示，“1月1日調(diào)整年利率為5.1%”，這意味著自己的貸款利率已下調(diào)，利息少了，還款總額低了。但從郝杰出具的等額本息還款明細(xì)，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者觀察到，其2022年12月的還款總額為6663元，2023年1月還款總額為6718元，調(diào)整貸款利率后還款增加55元。對(duì)此，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者咨詢了銀行個(gè)貸客戶經(jīng)理。
“貸款利率調(diào)整后，第一個(gè)月會(huì)多一些，因?yàn)檫�款是按30天來(lái)計(jì)算本息，但其實(shí)還有幾個(gè)月是31天。銀行一般會(huì)在第一個(gè)月把多出來(lái)的那幾天本息累加到還款額中�！币患覈�(guó)有銀行濟(jì)南分支個(gè)貸客戶經(jīng)理王瑞辰解釋，這主要受按日計(jì)息的因素影響，后面的還款金額會(huì)降下來(lái)。
38城有望率先受益
在從業(yè)十年的濟(jì)寧房屋中介王鑫看來(lái)，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立，讓濟(jì)寧的房貸利率有望在省內(nèi)率先迎來(lái)再次下調(diào)。
日前，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。這意味著允許部分城市動(dòng)態(tài)突破利率下限。那么目前哪些城市符合條件開(kāi)啟調(diào)整呢?
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，券商研報(bào)顯示，根據(jù)2022年9至11月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，70城中有濟(jì)寧、太原等38城可在2023年一季度率先受益。國(guó)金證券統(tǒng)計(jì)顯示，相比于9月底，70個(gè)大中城市中，符合條件的城市數(shù)量由23個(gè)增加至38個(gè)。
“去年十一前后，濟(jì)寧商貸利率就迎來(lái)了下調(diào)利好，從LPR-20個(gè)基點(diǎn)調(diào)整為L(zhǎng)PR-35個(gè)基點(diǎn)，主要是基于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，享受到了第一波政策禮包。”王鑫與經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者攀談時(shí)表示，去年第四季度以來(lái)，濟(jì)寧首套房貸利率已率先挺進(jìn)“3時(shí)代”，部分銀行將首套房商業(yè)貸款利率降至3.95%。此次新規(guī)讓濟(jì)寧正在觀望的首套房剛需購(gòu)房者再次看到了下調(diào)希望。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)寧去年9月至11月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比均出現(xiàn)3個(gè)月連續(xù)下降，其中11月下降幅度較大。王鑫分析，從實(shí)際情況來(lái)看，濟(jì)寧樓市此前到了萬(wàn)元均價(jià)，實(shí)際上在去年四季度不少樓盤價(jià)格都有所調(diào)整。如濟(jì)寧北部樓盤幸福里，10月每平方米均價(jià)9000元起，之前均價(jià)到過(guò)11000元。還有瑞馬天悅在“雙12”打出單價(jià)8000元+的洋房?jī)r(jià)格。他坦言，“經(jīng)常有客戶問(wèn)‘哪里最值得買？’其實(shí)主要還是看個(gè)人需求。對(duì)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，選擇適合自己的時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)買很重要�！�
專家預(yù)測(cè)：
降準(zhǔn)、降息仍有空間
根據(jù)王鑫的觀察，從2022年12月情況來(lái)看，濟(jì)寧各售樓處來(lái)訪量、成交量比之前都有明顯增加，壓抑了幾個(gè)月的剛需購(gòu)房需求得到一定釋放。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商年末沖業(yè)績(jī)優(yōu)惠力度較大，也有部分年末返鄉(xiāng)置業(yè)需求。
不僅是38城，在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，2023年降準(zhǔn)、降息均具備操作的空間和可能性。
“穩(wěn)健的貨幣政策要精準(zhǔn)有力”，2022年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為今年的貨幣政策定下基調(diào)。對(duì)此，人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)有所闡述：總量要夠，就是今年貨幣政策的力度不能小于去年，需要的話，還要進(jìn)一步加力；結(jié)構(gòu)要準(zhǔn)，就是要持續(xù)加大對(duì)普惠小微、科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施等重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度，要繼續(xù)落實(shí)好一系列結(jié)構(gòu)性貨幣政策，效果好的可以酌情加力。
“今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍需要財(cái)政的加力支持�！泵裆y行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬預(yù)計(jì)，總量型貨幣政策工具將繼續(xù)發(fā)力，降準(zhǔn)、降息仍有空間；結(jié)構(gòu)性政策工具將存量擴(kuò)容、增量加碼，進(jìn)一步推動(dòng)寬信用、調(diào)結(jié)構(gòu)和降成本。
