今年房貸利率三連降，最新LPR房貸利率已降到了4.3%。在濟(jì)南各銀行的實(shí)際執(zhí)行中，房貸利率5年期以上的最低可到4.1%。這對正準(zhǔn)備買房的市民是個利好，但也讓之前高位上車的房貸老客戶心里很不是滋味，糾結(jié)著自己的房貸要不要提前還?記者近日在采訪中了解到，針對最近出現(xiàn)的提前還款潮，濟(jì)南相關(guān)銀行專家建議算清這五筆經(jīng)濟(jì)賬，再決定是否加入還貸大軍。
濟(jì)南涌現(xiàn)提前還貸潮
利率降了，市民為什么反而要提前還房貸呢?根據(jù)銀行工作人員反饋，最近咨詢提前還款的購房者多了起來，計劃提前還款的房貸老客戶大概分為四種：
一是以前房貸利率處于高位，比如在5%-6%之間，月供壓力大，利息高。
二是近兩年投資回報降低，投資收入無法覆蓋房貸利息。
三是對未來收入預(yù)期降低，提前減輕還貸壓力。
四是資金沒有理想的投資渠道，還房貸減少利息成了較好的選擇。
提前還貸算清楚這五筆賬
記者在采訪中了解到，有能力提前還貸對于個人是好事，但要不要提前還貸，這五筆經(jīng)濟(jì)賬要算清楚：
第一，還貸的年限賬
按揭貸款的年限多數(shù)是5到30年，屬于長周期貸款。在還貸的前期，利息占比多、本金占比少。如果已經(jīng)還貸在中后期，那么還貸則變成多數(shù)是本金，利息占比就變少了。
舉個例子，貸款20年，已經(jīng)還了15年，這種情況，提前還貸款就不劃算。前面15年多數(shù)本金和利息已經(jīng)還了，后面5年要還利息很少，多數(shù)是本金，提前還了節(jié)省利息很有限。
第二，提前還貸的成本賬
按貸款合同約定，提前還貸款是有成本的。比如，有的銀行提前還貸款，要收取違約金。通常違約金從千分之五到百分之一不等，有的銀行收六個月月供利息。比如提前還款100萬，違約金1%，就要給銀行1萬違約金。除了違約金，有的銀行還有手續(xù)費(fèi)，手續(xù)費(fèi)從幾百到幾千不等。所以，在提前還貸款之前，要具體研究一下與銀行簽訂的按揭合同，看一下怎么還更劃算。
第三，房貸利率賬
目前購房者房貸利率主要有兩種方式，一種是固定利率，一種是市場利率LPR。選擇固定利率的，通常就是按簽訂按揭合同利率規(guī)定執(zhí)行，變化不大。假如選LPR的，隨著市場利率變動，一般是一年一周期。
那么，要提前還貸，房貸利率賬也要算一下。如果房貸利率本身就低，比如公積金貸款利率也就是3.7%左右，還可以用公積金抵扣，那么提前還貸的必要性就不大。還有就是選擇LPR，很快就可以享受低利率了，那么也沒必要提前還了。
第四，個人的收入賬
要不要提前還貸款，要算一下個人收入賬，這也是最關(guān)鍵的。對于收入高，資金寬裕的家庭，怎么還貸影響都不大。對于手里有點(diǎn)資金，但未來一段時間收入可能會下降的家庭，提前還貸就要三思了。如果提前還貸后，會影響到生活和工作的，最好不要提前還。
第五，提前還多少的賬
房貸金額一般都比較多，少則幾十萬，多則數(shù)百萬。對于普通家庭，要想提前一次性還清幾十萬甚至上百萬的房貸并不容易。因而，多數(shù)人提前還房貸都是還一部分。
建議根據(jù)自己資金，可以提前把利率高的部分還了，比如組合貸款中商業(yè)貸款部分、二套房貸款部分、商鋪貸款等。還有就是把提前還款不收違約金和手續(xù)費(fèi)的貸款部分先還。
提前還貸方式有講究
專家表示，房貸差異大，購房者自身情況又是多種多樣，要不要提前還貸不能一概而論。如果確實(shí)有富余資金，決定要跟風(fēng)提前還款，提醒市民了解一下這四種方式，怎么劃算、哪種適合自己就怎么選。
第一種，把剩余的貸款一次性全部還清。這樣做的好處是還清貸款之后，就不用再還月供了，也可以減少利息支出。
第二種，有些人手里的資金可能并不能夠全部覆蓋未還部分的貸款，只能還其中的一部分，可以分為以下三種：
1.剩余每月月供保持不變，也就是說每個月的還款額是一樣的，但是貸款年限會縮短，比如原來貸款是30年，提前還了一部分，就變成了25年，還款期限縮短，可以減少利息。
2.剩余每月月供減少，但是保持還款期限不變，也就是說每個月的還款會減少，但是貸款年限不變。舉個例子，原來你1萬月供提前還款之后可能就變成了8000元，但是總的貸款年限還是保持30年，每個月的月供壓力會減輕。
3.部分提前還款，剩余的貸款不僅每月還款額減少，而且將還款期限縮短，這種也可以節(jié)省利息。也就是前面的第1點(diǎn)和第2點(diǎn)相結(jié)合，選擇既減少年限又減少月供，當(dāng)然，這種情況下縮短的年限，沒有單獨(dú)選擇第1點(diǎn)縮短年限，月供不變，減少的年限多。同理，也沒有單獨(dú)選擇第2點(diǎn)減少月供，年限不變，減少的月供多。
那么，到底選哪種方式最好呢?專家建議確實(shí)需要提前還款，可以選擇第二種方式的第2點(diǎn)，也就是“減少月供，貸款年限不變”。這樣做的好處是可以最大程度減少月供額度，從而減輕資金壓力。至于貸款年限，專家認(rèn)為沒有必要縮短，保持最長的貸款年限，利用時間充分享受未來通脹帶來的收益。(來源：愛濟(jì)南新聞客戶端)
