經(jīng)濟導(dǎo)報記者 劉勇
公攤面積又引起了熱議。繼青島一小區(qū)業(yè)主購房后發(fā)現(xiàn)公攤面積占比高達46%后，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的一則對《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》答復(fù)也受到關(guān)注，這是官方部門首次回應(yīng)“取消公攤面積”這一民間熱議話題。
近年來，因為公攤面積的問題引發(fā)業(yè)主和開發(fā)商的矛盾越來越多，不少業(yè)主都期望能取消公攤面積，住宅按套內(nèi)面積計算銷售的呼聲越來越高。
接受經(jīng)濟導(dǎo)報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳將取消“公攤面積”的建議，列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部，也并非一蹴而就取消公攤面積。若改革公攤面積制度，則需要修改配套制度、明確概念和計價方式、設(shè)置合理的過渡期，這方面是有壓力和難度的。
再次引發(fā)熱議
國內(nèi)一直以住房建筑面積計價售房，也因“公攤”產(chǎn)生不少投訴和矛盾，因此內(nèi)蒙古住建廳的答復(fù)迅速引起關(guān)注。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者在內(nèi)蒙古住建廳的官方網(wǎng)站上看到，其在答復(fù)中稱，目前，全國在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積確定具有很強的專業(yè)性，廣大購房者對分攤的公共建筑面積的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀地了解實際套內(nèi)面積，且公攤面積因項目不同存在差異，造成消費者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。該廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部。
實際上，早在2019年，山東省就有政協(xié)委員在省政協(xié)十二屆二次會議上提出《關(guān)于規(guī)范居民住房公攤面積規(guī)定的提案》，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在復(fù)函中表示，山東省通行的是按照建筑面積計價，也有按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的情況。按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳也表示，對于公攤面積的處理，由于目前尚無明確法律法規(guī)予以明確，常常使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點;同時，也會將相關(guān)調(diào)研和民眾訴求向住建部反映，盡快健全關(guān)于“公攤面積”的法律法規(guī)。
市民拍手叫好
青島一購房者購買110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%。
這樣的情況，并不鮮見。
家住濟南北園大街附近的市民董燕告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，她們家的房子是131平方米，但套內(nèi)面積剛到90平方米。“公攤面積在40平方米左右，公攤的比例超過了30%。我也不知道這40多平方米的面積都去哪兒了�！倍嗾f道。
事實上，公攤面積被詬病，除了面積大小外，還多因其規(guī)則不透明，以及各方在其中寬泛的操作空間。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。具體來說，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。
而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。
在市民吳現(xiàn)傳看來，如果按套內(nèi)面積計算，消費者可以省下不少支出。他告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，現(xiàn)在的物業(yè)費、衛(wèi)生費等都按照建筑面積計算。公攤面積越大，額外付出的費用就越高。“在承擔(dān)了公攤面積后，又要承擔(dān)居住后的各種額外費用。造成權(quán)責(zé)不清，增加了居住費用和各項開支。此外，凡是按照建筑面積繳納的稅費、維修基金等，都會增加�！�
在董燕看來，公攤面積40平方米的錢是白花了�！叭绻刺變�(nèi)面積購買，省下40平方米的錢，能買輛好點的車了�！�
不過，對于董燕的說法，濟南一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目部經(jīng)理馮澤瑞并不認同。
“買房的錢一分也不會少。用套內(nèi)面積計價銷售，房款總價沒變，但是單價會上漲�！痹谒磥�，一套建筑面積100平方米的房子售價2萬元/平方米，如果按照20%的公攤計算，套內(nèi)使用面積為80平方米，在總價不變的情況下，單價就變成了2.5萬元/平方米�！跋喈�(dāng)于每平方米上漲了25%。”
在山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授李鐵崗看來，這個改變，涉及的只是兩種不同的計算方法�！凹丛瓉戆凑战ㄖ娣e計算，以后按照套內(nèi)面積計算，結(jié)果就是每平方米單價上漲，但房產(chǎn)的總價不變�！�
公攤并非越小越好
關(guān)于公攤面積取消與否，業(yè)內(nèi)觀點不一。
有觀點認為，多半不會取消�，F(xiàn)在各種稅費是按照建筑收取的，建筑面積如果不作為房屋交易中的標(biāo)準(zhǔn)計量方法，難道提高費率？以前買了房子的怎么辦？兩三年前買了房子還沒有辦不動產(chǎn)證的怎么算？
還有觀點認為，取消公攤面積，虧的是購房者，因為期房制度沒有改變，購房者盯著房子公攤，還要警惕不合理促銷背后的交房風(fēng)險。
馮澤瑞認為，公攤面積短期內(nèi)不會取消。在他看來，開發(fā)商并不會故意將公攤做大賺消費者的錢�！霸谌莘e率固定的前提下，如果開發(fā)商將公攤盲目做大，根本沒法多賺一分錢，反而會因為公攤過大丟失客戶�！瘪T澤瑞表示，“當(dāng)然也有開發(fā)商故意做大公攤，比如豪宅，豪宅需要敞亮豪華的入戶大堂和走道等公共空間。”
持有同樣意見的還有一家二手房中介公司的負責(zé)人初鑫。他告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，同一棟樓，兩梯兩戶的公攤，要比一梯兩戶的大；只有樓梯和既有樓梯又有電梯的住戶，其公攤面積是不一樣的。公共設(shè)施、走廊越多公攤就越大;樓梯高度越高公攤越大。“一般來說，多層住宅的公攤在10%左右，小高層在15%-20%，高層應(yīng)該在25%左右。這個比例相對來說比較合理�！�
“我們也可以做到將公攤面積做小。”另外一家房地產(chǎn)開發(fā)公司項目部經(jīng)理趙新磊說道，“現(xiàn)在濟南的單元設(shè)計一般為一梯(或兩梯)2-4戶，甚至有些住宅能做到三梯4戶，如果做小公攤的話，可以設(shè)計為兩梯6戶甚至8戶，甚至可以做到更多，但最終結(jié)果是被購房者用腳投票，房子賣不出去。”
在合碩機構(gòu)首席分析師郭毅看來，公攤系數(shù)并不是越小越好。如果公攤面積過小，會導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。
在李鐵崗看來，無論哪種計算方法，20%左右的公攤成本開發(fā)商和政府都不會去扛，購房者仍然要為公攤付出費用。購房者更應(yīng)該去關(guān)心公攤是否合理，政府也應(yīng)該給出一定的指導(dǎo)和規(guī)范。
并非一蹴而就
房產(chǎn)行業(yè)分析師宋海濤表示,公攤積弊已久，取消似乎迫在眉睫。但目前情況下，仍然不現(xiàn)實。開發(fā)商的樓面價是按建筑面積算的，各項成本也是按建筑面積算的，如果取消公攤，那只是取消一種說法，房子的成本指引的房價一定是上漲的。就拿第一個取消公攤的城市重慶來舉例子，其商品房分為兩種方式出售：無公攤出售和有公攤出售，而這兩種方式的總價一樣。取不取消公攤的說法，對于購房者的實際購房成本來說，是沒有什么區(qū)別的。唯一的好處就是，購房者買得明白。
在宋海濤看來，解決這個問題，最好的辦法就是立法�！翱梢韵葟亩址拷灰组_始，然后對新房銷售進行改變，均按套內(nèi)面積計算。當(dāng)然要給予市場一年或者兩年的雙軌制過渡期，建筑面積和實用面積并行�！�
宋海濤表示，公攤面積制度不完善，取消是早晚的事情。不過，凡事不可操之過急，雖然現(xiàn)階段不少城市有取消公攤的試點，但里面牽扯到的東西太多，距離全面鋪開還有很長的一段路要走。“只有完善法規(guī)和規(guī)范市場，讓開發(fā)企業(yè)循規(guī)蹈矩，依法依規(guī)執(zhí)行，才能減少因公攤面積帶來的困擾和風(fēng)險。如果去掉公攤面積，也要加強監(jiān)管和防止出現(xiàn)新的問題�！�
