濟(jì)南二手房“帶押過戶”的創(chuàng)新舉措在全國引起轟動(dòng)效應(yīng)，甚至該話題一度登上微博同城熱搜。8月17日、18日連續(xù)兩天，濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心接到一千多個(gè)咨詢電話，既有市民熱切詢問新業(yè)務(wù)，又有銀行機(jī)構(gòu)表達(dá)加入的想法。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這項(xiàng)創(chuàng)新盤活了二手房交易，有利于市場活躍，在國內(nèi)具有示范效應(yīng)。
非“樓市新政”而是業(yè)務(wù)創(chuàng)新
8月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布7月全國70城房價(jià)指數(shù)，濟(jì)南二手房價(jià)格連續(xù)11個(gè)月環(huán)比下降。就在市場被看淡之時(shí)，8月17日，濟(jì)南宣布在二手房“帶押過戶”試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上，在市場全面推行該項(xiàng)登記新模式。這一舉措迅速在平靜的市場上激起一大片水花。
在全國各地樓市調(diào)控政策調(diào)整的背景下，記者注意到，一種聲音將該舉措歸于“樓市新政”�！啊畮а哼^戶’不是救二手房市場的樓市政策，而是流程再造的一項(xiàng)創(chuàng)新舉措�！眲倕⒓油臧l(fā)布會(huì)的濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心主任杜建剛，格外關(guān)注這項(xiàng)創(chuàng)新的市場反應(yīng)，對(duì)于“樓市新政說”給予了否認(rèn)。他解釋說，《民法典》第406條規(guī)定，“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”，這從法律意義上為地方探索“帶押過戶”的創(chuàng)新解除了束縛，讓市民名下抵押房產(chǎn)敢于入市帶來了信心、打消了憂慮�！斑@項(xiàng)舉措正式推出第二天，就有一棟價(jià)值3600萬元的別墅做公證提存，房主準(zhǔn)備以‘帶押過戶’方式交易，這在之前是不可想象的。”有業(yè)內(nèi)人士表示。
濟(jì)南二手房市場其實(shí)并非外界想象如此低迷。記者了解到，自樓市調(diào)控政策適度調(diào)整以來，二手房市場交易活躍，日均交易量穩(wěn)步增長，要好于同期�！百I賣雙方對(duì)價(jià)格因素比較敏感，在進(jìn)入二手房買方市場后，買方議價(jià)能力增強(qiáng)，賣方降價(jià)成交，表現(xiàn)出來就是價(jià)格指數(shù)走低。當(dāng)前市場需求仍在，日成交量高的時(shí)候近200套�！毕嚓P(guān)部門人士表示，“帶押過戶”的推出，有利于提高二手房交易活力。
濟(jì)南二手房“帶押過戶”涉及公積金貸款、跨行貸款、同行貸款等多種類型，不限定于同行之間，跨行之間也能順利實(shí)現(xiàn)，在全國走在了前面。
“帶押過戶”非“轉(zhuǎn)按揭”
房主將一套貸款沒還完的二手房進(jìn)行交易，房子連同貸款同時(shí)轉(zhuǎn)移到買方名下，其中貸款金額不變。這和前些年被叫停的“轉(zhuǎn)按揭”有相似之處，因此有聲音認(rèn)為：“轉(zhuǎn)按揭”再現(xiàn)江湖。
“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)在十多年前曾風(fēng)行一時(shí)。當(dāng)時(shí)，一些城市“炒房客”原來在交上二到三成的首付后，通過修改購房合同等方式將房屋轉(zhuǎn)手，余下的貸款由銀行轉(zhuǎn)按揭給買家，如此操作炒房成本很低。2007年央行等發(fā)文嚴(yán)厲查處假按揭、加按揭、轉(zhuǎn)按揭等違規(guī)行為和變通做法。2019年央行又下發(fā)關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告，再次重申嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)。
記者注意到，“轉(zhuǎn)按揭”被叫停的根本原因就是抑制炒房，所抵押房屋未經(jīng)過不動(dòng)產(chǎn)登記，改購房合同后再次抵押貸款，存在很多的風(fēng)險(xiǎn)，其間也會(huì)出現(xiàn)違約交易，助長市場泡沫；而“帶押過戶”則是二手房轉(zhuǎn)移和抵押“雙預(yù)告登記”，進(jìn)一步簡化辦理流程，實(shí)現(xiàn)了不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發(fā)放新的貸款，鎖定真正買家，提高交易質(zhì)量，降低交易成本。
全國首創(chuàng)引入公證提存
今年以來，媒體報(bào)道了多地推出二手房交易“帶押過戶”措施，昆明前不久也推出了二手房“帶押過戶”合并登記業(yè)務(wù)。而濟(jì)南吃的這只“螃蟹”在全國獨(dú)樹一幟的是引入了公證“提存賬戶”。
公證處是法律規(guī)定的提存機(jī)構(gòu)。正是有了公證處的介入，充分保障了“帶押過戶”交易安全，解決了買賣雙方互不信任的問題。齊魯公證處主任馮培明介紹，在濟(jì)南二手房“帶押過戶”新模式中，買賣雙方在簽署買賣合同的同時(shí)會(huì)同步簽署提存協(xié)議、委托書，由買方將首付款和買方的銀行貸款提存到公證處提存賬戶，在完成房產(chǎn)過戶登記后，公證處將上述款項(xiàng)打入賣家銀行賬戶用于償還賣家尚未償付的貸款，剩余部分打入賣方個(gè)人賬戶。
在新模式下，不僅交易時(shí)間短、安全性高，而且更重要的是為賣家節(jié)省了為還清貸款而產(chǎn)生的高額墊資(過橋資金)成本。正是因?yàn)榇蠓?jié)省成本，“帶押過戶”對(duì)“過橋貸”業(yè)務(wù)沖擊較大。有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，之前二手房交易中經(jīng)常碰到要等客戶找親戚朋友湊錢，或者從墊資公司籌集“過橋”資金解抵押，像這種情況在近年來新建樓盤區(qū)域比較集中。業(yè)內(nèi)人士表示，在傳統(tǒng)流程下，按50萬元的貸款，“過橋”資金利息要2萬元左右，時(shí)間越長利息越高，而在新流程下，通過公證提存的費(fèi)用僅幾千元，成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)降低。
目前，“帶押過戶”模式已在濟(jì)南當(dāng)?shù)氐墓ば�、建行、北京銀行等銀行試點(diǎn)成功，并且陸續(xù)有銀行機(jī)構(gòu)接觸濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，表達(dá)了要加入這項(xiàng)業(yè)務(wù)的想法。(來源：濟(jì)南時(shí)報(bào))
