經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇
“現(xiàn)在市場(chǎng)不景氣，連續(xù)下跌讓不少購(gòu)房者在觀(guān)望，而且觀(guān)望氣氛越來(lái)越濃，主動(dòng)權(quán)基本上都在購(gòu)房者手里�！�8月2日，濟(jì)南一家二手房中介公司的負(fù)責(zé)人徐鵬表示，“買(mǎi)家擔(dān)心價(jià)格會(huì)繼續(xù)下滑，賣(mài)家也不想輕易降價(jià)，成交周期不斷拉長(zhǎng)，議價(jià)空間加大�！�
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，6月份濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%，同比下降2.4%。來(lái)自房天下的數(shù)據(jù)顯示，7月份濟(jì)南二手房掛牌均價(jià)15854元/平方米， 環(huán)比下跌1.91%，與上年同期相比下跌17.61%。而這個(gè)價(jià)格，也回到了2017年年底到2018年年初的價(jià)格。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在連續(xù)多日的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于新房頻頻降價(jià)促銷(xiāo)，濟(jì)南部分區(qū)域的一些新房?jī)r(jià)格反而比二手房要低，二者出現(xiàn)了“價(jià)格倒掛”。
受訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士指出，行業(yè)將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位；同時(shí)，地方政府也在進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控措施，以促進(jìn)市場(chǎng)理性交易，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
“兩個(gè)月只賣(mài)掉一套房子”
在經(jīng)歷了10連跌后，7月份濟(jì)南二手房掛牌均價(jià)15854元/平方米。
“這么比較吧，2021年7月，濟(jì)南二手房掛牌均價(jià)為19243元/平方米，2018年2月二手房均價(jià)16004元/平方米�！毙禊i說(shuō)，“價(jià)格下來(lái)了，房源多了，但房子卻不好賣(mài)了。”
“下午帶客戶(hù)看房，效果不佳，客戶(hù)表示價(jià)格偏高，希望房東再降10萬(wàn)元�！�8月1日晚上，濟(jì)南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)員宋波在開(kāi)完晚上的碰頭會(huì)后，在工作日志上寫(xiě)下這行文字。
“雖然最近幾個(gè)月二手房的電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)量和帶客戶(hù)看房的次數(shù)都有所增加，但這兩個(gè)月我只賣(mài)掉了一套房子。現(xiàn)在房子不好賣(mài)，好多賣(mài)家標(biāo)的價(jià)格比較高，而買(mǎi)家則希望能降價(jià)，中間的差價(jià)比較大，不是很好撮合。”宋波說(shuō)。
為了驗(yàn)證宋波的說(shuō)法，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者以要買(mǎi)房為由走訪(fǎng)了多家中介公司。在濟(jì)南洪樓南路的一家房產(chǎn)中介門(mén)店，銷(xiāo)售顧問(wèn)胡斌在詳細(xì)詢(xún)問(wèn)了經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者的訴求后，推薦了幾套匯科旺園的房子�！胺恐鞯膱�(bào)價(jià)是215萬(wàn)元，如果真想要的話(huà)，我可以幫你再去和房東講講價(jià)，估計(jì)200萬(wàn)元以?xún)?nèi)能行，就看你能否接受這個(gè)價(jià)格了�！焙笳f(shuō)道。
在談及貸款的問(wèn)題時(shí)，胡斌告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，他們公司和好幾家銀行都有合作，而且可以給到最低的貸款利率�！叭绻堑谝惶椎脑�(huà)，肯定是基準(zhǔn)，手續(xù)齊全的話(huà)，一周內(nèi)就能放款，即使手續(xù)不全，補(bǔ)全后最多10個(gè)工作日就能放款。”
在位于濟(jì)南北園大街附近的一家二手房中介公司的門(mén)店，該店銷(xiāo)售顧問(wèn)張博告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，“5月份濟(jì)南出臺(tái)房地產(chǎn)新政后，市場(chǎng)明顯感覺(jué)到回暖，到店咨詢(xún)和電話(huà)咨詢(xún)的人增加了三分之一，去現(xiàn)場(chǎng)看房的也多了起來(lái)。”
“雖然市場(chǎng)有了回暖的跡象，但成交并沒(méi)有出現(xiàn)回暖�！毙禊i說(shuō)，“ 買(mǎi)家在觀(guān)望，賣(mài)主在觀(guān)望，賣(mài)主不想降價(jià)太多，但是買(mǎi)方覺(jué)得可能還會(huì)再降價(jià)，所以一直在等�！�
徐鵬告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，他們公司還有幾套2019年掛牌的房子，主要是價(jià)格太高，房主也不愿意降價(jià)。
在濟(jì)南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人初鑫看來(lái)，除了市場(chǎng)原因外，房主抗價(jià)也是原因之一�！安簧贅I(yè)主心理預(yù)期比較高，覺(jué)得這個(gè)價(jià)格比較堅(jiān)挺，難以接受降價(jià)，所以?huà)斓膬r(jià)格一直很高�！背貊胃嬖V經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，二手房掛牌價(jià)和成交價(jià)之間的價(jià)格差此前在3%-5%左右，現(xiàn)在擴(kuò)大到10%-15%左右，也就是說(shuō)，一套掛牌價(jià)200萬(wàn)元的二手房，平均降20萬(wàn)原以上才有望達(dá)成交易。
正如初鑫所說(shuō)，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，即使同一個(gè)小區(qū)，二手房的掛牌價(jià)格也高低不等。以2004年建成的某小區(qū)為例，該小區(qū)一共有40套房源，7月份成交均價(jià)為17965元/平方米，而掛牌均價(jià)為18346元/平方米。其中一套160.35平方米的房源，掛牌價(jià)315萬(wàn)元，折合19645元/平方米；一套114.4平方米的房源掛牌價(jià)為174萬(wàn)元，折合15210元/平方米；一套99.09平方米的房源，掛牌價(jià)220萬(wàn)元，折合22203元/平方米。“雖然有戶(hù)型、朝向以及樓層的差別，但畢竟是同一個(gè)小區(qū)，單價(jià)不應(yīng)該出現(xiàn)5000余元的差價(jià)�！毙禊i說(shuō)道。
新房二手房出現(xiàn)價(jià)格倒掛
剛剛拿到200多萬(wàn)元拆遷款的濟(jì)南市民劉偉，正忙著四處看房�！拔以敬蛩阍谠幼〉馗浇I(mǎi)套合適的二手房，一方面價(jià)格可能低一些，另一方面社區(qū)配套設(shè)施比較完善，但我現(xiàn)在改主意了，要買(mǎi)新房�！眲ジ嬖V經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，他之所以改變主意，是因?yàn)樵谧咴L(fǎng)多個(gè)房產(chǎn)中介后發(fā)現(xiàn)，二手房?jī)r(jià)格竟然比新房還要高，有的甚至每平方米能高出2000元左右。
對(duì)此，徐鵬表示確實(shí)如此�！艾F(xiàn)在有些區(qū)域的一、二手房?jī)r(jià)格倒掛很?chē)?yán)重�！毙禊i指著樓市地圖上的一個(gè)新樓盤(pán)告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，“這個(gè)新盤(pán)的價(jià)格從最初的每平米1.6萬(wàn)元左右降到了1.3萬(wàn)元左右，有些建筑企業(yè)提供的抵賬房?jī)r(jià)格甚至更低。但是，周邊一些小區(qū)的二手房每平方米的售價(jià)都在1.4萬(wàn)元到1.5萬(wàn)元之間。此外，二手房買(mǎi)賣(mài)中需要繳納不菲的稅費(fèi)和中介費(fèi)。這些因素也讓許多原本想購(gòu)買(mǎi)二手房的市民有了購(gòu)買(mǎi)新房的意向�！�
初鑫則認(rèn)為，現(xiàn)在一、二手房?jī)r(jià)格倒掛比較正常，“現(xiàn)在新房頻頻降價(jià)促銷(xiāo)，二手房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺�！�
初鑫告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，有些區(qū)域的二手房比較新，和附近新推出的期房相比，部分房齡不滿(mǎn)3年的二手房立即就能入住。“此前公司賣(mài)出的一套二手房最終成交價(jià)格為1.45萬(wàn)元/平方米，而周邊的期房均價(jià)為1.4萬(wàn)元/平方米，出現(xiàn)了同區(qū)域二手房?jī)r(jià)格高于新房?jī)r(jià)格的情況�！�
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，實(shí)際上有些房源從掛牌至今一直在降價(jià)的路上，有些一口氣降了十幾萬(wàn)元，也有很多房源是2萬(wàn)元、3萬(wàn)元地往下降。
如一套今年3月1日掛牌的房源，當(dāng)時(shí)掛牌價(jià)位160萬(wàn)元，隨后在5月31日降價(jià)3萬(wàn)元，6月3日又降價(jià)2萬(wàn)元，6月11日再降價(jià)2萬(wàn)元，6月17日降價(jià)1萬(wàn)元。也就是說(shuō)，5個(gè)多月的時(shí)間降價(jià)8萬(wàn)元；一套2021年11月4日掛牌的房源，掛牌價(jià)160萬(wàn)元，2021年11月19日降價(jià)15萬(wàn)元，2021年12月14日先降價(jià)42萬(wàn)元后接著漲價(jià)27萬(wàn)元，今年7月30日又降價(jià)5萬(wàn)元，9個(gè)多月的時(shí)間降價(jià)35萬(wàn)元。
“房源開(kāi)始增多，存量房多了，客戶(hù)開(kāi)始有選擇余地了。因?yàn)榭蛇x擇房源多了，就不是那么著急了，買(mǎi)房客戶(hù)就占主導(dǎo)地位了�！痹趩�(wèn)及濟(jì)南現(xiàn)在二手房的掛牌數(shù)量時(shí)，徐鵬表示，差不多在6萬(wàn)套以上。“2019年年底時(shí)，濟(jì)南市的二手房掛牌量還穩(wěn)定在3萬(wàn)套左右，2020年底在5.1萬(wàn)套左右，而現(xiàn)在的數(shù)量應(yīng)該在6萬(wàn)套以上。主要是過(guò)去幾年濟(jì)南有大量的新建社區(qū)陸續(xù)迎來(lái)交房，二手房也在陸續(xù)入市，這使二手房供應(yīng)量有明顯增加�！�
環(huán)境改變市場(chǎng)
初鑫告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，房?jī)r(jià)出現(xiàn)倒掛的現(xiàn)象，選擇觀(guān)望的買(mǎi)房人日益增多，直接影響了市場(chǎng)的正常交易。
“這種情況的出現(xiàn)，意味著市場(chǎng)環(huán)境再次改變，也說(shuō)明人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生了改變�！背貊伪硎�，在新房降價(jià)的帶動(dòng)下，二手房?jī)r(jià)格或?qū)⒂瓉?lái)更大變化。隨著開(kāi)發(fā)商資金緊張程度及對(duì)銷(xiāo)售回款的預(yù)期更高，通過(guò)降價(jià)回籠資金將成為越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商的選擇，而新房?jī)r(jià)格的下跌將對(duì)周邊二手房?jī)r(jià)格形成引領(lǐng)作用。與新房市場(chǎng)的企業(yè)行為占主體相比，一旦二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，將迅速呈現(xiàn)燎原之勢(shì)。
據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解，2019年時(shí)，二手房市場(chǎng)是賣(mài)方市場(chǎng)，掛出一套二手房，1個(gè)月內(nèi)基本能成交，而且成交價(jià)格基本上就是賣(mài)方的定價(jià)。2021年則出現(xiàn)了大反轉(zhuǎn)，有房東降價(jià)30萬(wàn)元仍難以出售。
二手房?jī)r(jià)格連續(xù)下降，讓市場(chǎng)產(chǎn)生了明顯的降價(jià)預(yù)期�！敖鼛讉�(gè)月來(lái)，二手房市場(chǎng)比較平淡，成交量不高。很多人都有‘買(mǎi)漲不買(mǎi)跌’的心理，現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)觀(guān)望情緒比較濃厚�！痹诔貊慰磥�(lái)，濟(jì)南新房的價(jià)格在逐步走低，新房的降價(jià)將會(huì)持續(xù)影響二手房的價(jià)格，未來(lái)濟(jì)南二手房的價(jià)格可能還會(huì)走低。
初鑫表示，隨著多項(xiàng)政策的出臺(tái)，濟(jì)南的二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了好的轉(zhuǎn)變，下一步就是如何引導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方回歸理性，最終使得二手房市場(chǎng)成交保持平穩(wěn)健康發(fā)展。在合理的購(gòu)房需求被支持的基調(diào)下，二手房的流動(dòng)性也亟待被激活。二手房流動(dòng)性率先修復(fù)，置換新房等需求才能充分釋放。隨著二手房市場(chǎng)流動(dòng)性、活躍度提升，也將對(duì)新房市場(chǎng)信心產(chǎn)生正面和積極的作用。
